Ситуация на первичном рынке в Польше после 2 квартала 2025 года
Первичный рынок в 2025 году: стабилизация с потенциалом
Второй квартал 2025 года принес ряд важных уроков для инвесторов, соискателей квартир и иностранных покупателей, заинтересованных в покупке недвижимости в Польше. Несмотря на ожидания мощного отскока после снижения процентных ставок, первичный рынок остается в фазе стабилизации. Основные тенденции? Рекордное предложение, более требовательные покупатели и стратегические решения девелоперов.
Ключевые показатели (7 крупнейших рынков)
- Количество объектов в предложении: 78 000 (рекорд в истории первичного рынка)
- Падение продаж: -5% по сравнению с 1 кварталом 2025 года (умеренное)
- Уменьшение новых инвестиций: -12% меньше новых проектов
- Лучшие локации: Варшава, Тригородок, Краков, Вроцлав
- Рентабельность инвестиций для инвестиционных паев: 5,0-7,2% брутто, в зависимости от местоположения
Рынок для клиента, а не для девелопера
Ключевое явление: высокое предложение
Увеличение предложения является результатом интенсивного запуска проектов девелоперами в 2023-2024 годах. Много инвестиций было введено даже из “запасных” проектов, которые ранее лежали в ящике. Сегодня преимущество на стороне покупателя:
- Возможность сравнить качество проектов и разработчиков
- Не нужно покупать “дырку в земле”
- Можно рассчитывать на дополнительную ценность: террасы, зеленые насаждения, удобства
- Клиент не действует под влиянием FOMO и рационально анализирует предложения
Выводы для инвестора:
- Не стоит спешить с покупкой, не проанализировав рынок
- Застройщики готовы предложить выгодные условия решительным покупателям
- Стоит отслеживать премиальные предложения в локациях с перспективами роста
Где покупать квартиры в Польше? Анализ городов
Варшава и Тримисто
- Время до распродажи: <5 кварталов (сбалансированное соотношение спроса и предложения)
- Тенденции: стабильные цены, высокое качество предложений, растущее значение второго жилья и премиум-сегмента
- Пример рентабельности инвестиций: 1-комнатные квартиры в центре Гданьска 6,5-7,2% брутто
Краков, Вроцлав, Познань
- Время распродажи: 7-8 кварталов (рынок требует лучшего отбора проектов)
- РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ ИНВЕСТИЦИЙ: 5,5-6,2% брутто в среднем
- Вывод: стоит инвестировать в привлекательные по цене квартиры с хорошим доступом и отделкой “под ключ
Лодзь и GZM (Катовице и окрестности)
- Время продажи: 9-10 кварталов
- Клиент однозначно диктует условия
- Инвесторы могут рассчитывать на скидки, но должны выбирать проекты по качеству и местоположению
Ипотечные кредиты и их влияние на рынок
Стоимость финансирования
- Кредиты с фиксированной процентной ставкой снизились до 6% (с 7%)
- Кредитоспособность выросла примерно на 6% в годовом исчислении и еще на 5% во втором квартале
- Клиенты еще не вернулись массово на рынок – многие ожидают дальнейших сокращений
Типичные вопросы клиентов:
- “Стоит ли брать кредит сейчас, или ждать дальнейшего падения ставок?”
- “Могу ли я позволить себе большую квартиру теперь, когда мои возможности выросли?”
- “Не упадут ли цены еще больше?”
Ответ эксперта:
- Текущие условия относительно благоприятны, но внезапного импульса к покупке нет
- Больше всего кредитов берут лица с более высокими доходами или семейные пары с большими возможностями
- Процентные ставки могут упасть до 4,5% к концу 2025 года и ниже 4% в 2026 году
- Клиенты часто подсчитывают: “поскольку кредит может быть еще дешевле, я подожду”.
Расходы на строительство, земля и проблемы с поставками
Расходы на реализацию инвестиций
- Средний рост материальных затрат: +3% г/г: +3% г/г
- Некоторые элементы дешевеют (OSB, древесина), другие дорожают (энергия, инсталляции, заработная плата)
- Дефицит квалифицированной рабочей силы может усилиться в 2026-2027 годах
Земля: конкуренция и рост цен
- Доля стоимости земли в проекте достигает 25-30%.
- Нет новых государственных земель (правительственные проекты не стартовали)
- Девелоперы создают совместные предприятия с частными землевладельцами
Перспективы на 2026 год и далее
- Количество разрешений на новое строительство резко сокращается
- Возможный дефицит предложения: меньше проектов = меньше заявок = потенциальный рост цен
- Начало новых инвестиций сдерживается сложностью процедур и отсутствием свободных земельных участков
Как купить квартиру на первичном рынке в Польше? [пошаговая инструкция].
- Исследуйте местный рынок: сравните время продажи, рентабельность инвестиций, цену за квадратный метр
- Определите бюджет и кредитоспособность: проконсультируйтесь с кредитным консультантом
- Выбирайте локацию: учитывайте возможность доезда на работу, инфраструктуру, развитие района
- Оцените качество проекта: стандарт, места общего пользования, окружение
- Проверьте документацию: разрешения, соглашение о застройке, проспект эмиссии
- Подписать соглашение о резервировании или девелоперское соглашение
- Обеспеченное финансирование: кредит, собственные средства, собственный вклад мин. 10-20%
- Принятие квартиры и регистрация в земельном кадастре
Типичные ошибки инвесторов
- Покупка под влиянием эмоций (например, “потому что скидка до конца недели”).
- Отсутствие анализа рентабельности инвестиций и скрытых затрат
- Непонимание стандарта разработки
- Отсутствие планов землепользования
Будущее: качество и прозрачность как конкурентное преимущество
Такие компании, как YIT, демонстрируют, что подход, основанный на финских ценностях прозрачности, качества дизайна и создании жизненного пространства (а не только жилого), укрепляет доверие клиентов. Общедоступные цены и дополнительные удобства (интеграционные зоны, зеленые террасы, общие зоны отдыха) также приобретают все большее значение.
Выводы и рекомендации Atlant Estates
Что надо помнить:
- Первичный рынок Польши вступает в фазу рационализации и стабилизации
- Качество проекта и преимущества расположения являются ключевыми
- Кредит дешевеет, но клиенты покупают более сознательно
- Инвестиции в Варшаве, Тримисте и Вроцлаве имеют наибольший потенциал
Планируете приобрести квартиру на первичном рынке? Ищете инвестицию с высокой окупаемостью? Обратитесь к экспертам Atlant Estates и получите анализ проекта, кредитные рекомендации и поддержку в переговорах с застройщиком.
Звони: +48 459 569 303
Электронная почта: office@atlantestates.com
Проверьте актуальные предложения: www.atlantestates.com
Источник: интервью с генеральным директором YIT Лешеком Станкевичем, опубликованное RynekPierwotny.pl в июле 2025 года (анализ Big Data 7 крупнейших рынков жилья).
