Новые налоговые обязательства для владельцев недвижимости — что меняется?

В последнее время в средствах массовой информации все чаще появляются сообщения об изменениях в налоговых обязательствах владельцев частной недвижимости, сдаваемой в аренду. Хотя многие из этих правил касаются прежде всего плательщиков НДС, изменения могут коснуться и тех, кто сегодня пользуется льготами. Вот что вам следует знать и как к ним подготовиться.

1. Собственник недвижимости как плательщик НДС

В соответствии с законодательством, лицо, сдающее недвижимость в аренду, даже в частную аренду, приобретает статус плательщика НДС (хотя часто освобождается от уплаты налога).
— На практике частная аренда жилья для жилых целей пользуется субъектным освобождением (статья 43(1) Закона об НДС) — это означает, что услуга освобождается от НДС и владелец не обязан выставлять счет-фактуру, если только арендатор (например, компания) не попросит об этом документ.
— Существует также субъективное освобождение — когда доход от бизнеса (включая аренду) не превышает определенного лимита (до конца 2025 года — 200 000 злотых, после этого — 240 000 злотых) — тогда владелец не становится активным плательщиком НДС.
— Если владелец является активным плательщиком НДС и сдает недвижимость в аренду компании (B2B), он обязан выставить счет-фактуру в соответствии с правилами НДС.

Сейчас эти правила действуют, но с 2026 года произойдет ключевое изменение в виде обязательства использовать систему KSeF (Национальная система электронного выставления счетов), что также может повлиять на владельцев, которые пользуются льготами.

2. KSeF (электронное выставление счетов) — новая обязательная структура

KSeF — это центральная электронная система, которая обрабатывает структурированные счета-фактуры. До сих пор многие думали, что эти изменения их не касаются, но ситуация начинает меняться.

Ключевые даты и сфера применения:
— Обязательство KSeF получать счета-фактуры будет распространяться на всех налогоплательщиков уже с 1 февраля 2026 года. 
— Обязательство KSeF выставлять счета-фактуры будет применяться к другим налогоплательщикам с 1 апреля 2026 года, включая арендодателей. 
— Микро-налогоплательщики, которые выставляют счета-фактуры на небольшие суммы (брутто ≤ 10 000 фунтов стерлингов в месяц), могут иметь переходный период (или освобождение) в первый год применения, хотя это в основном касается продаж, а не аренды. 

Что это означает на практике:
— Даже владельцы, которые сегодня освобождены от уплаты НДС, должны будут использовать KSeF, если они выставляют счета-фактуры (например, для бизнеса). 
— В случае аренды частному лицу (B2C): именные счета (или счета-фактуры) не подпадают под обязательное использование KSeF — арендодатель может выставить документ вне системы, если этого требует арендатор. 
— Если арендодатель не имеет номера ИНН (и ранее работал на PESEL), для того, чтобы выставить счет через KSeF для арендатора B2B, арендодатель должен будет получить ИНН. 
— Относительно счетов-фактур (например, на коммунальные услуги) — когда поставщики будут использовать KSeF, чтобы получить такой счет, владелец должен быть видимым в системе как освобожденный от уплаты НДС налогоплательщик. 

3. Практические сценарии — что нужно знать владельцу

Сценарий A: частная аренда (B2C), квартира для жилых целей
— Чаще всего вы получаете выгоду от субъекта освобождения — вам не нужно выставлять счет-фактуру или использовать KSeF.
— Если арендатор (физическое лицо) просит документ — вы можете выставить обычный счет или именной счет вне KSeF (пока система не станет обязательной).
— Когда наступит обязанность выставлять счета через KSeF (для B2C) — этот случай будет подпадать под законодательные исключения. 

Сценарий B: аренда для компании (B2B)
— Если вы активный плательщик НДС: вы выставляете счета-фактуры, желательно сразу с интеграцией с KSeF.
— Если вы освобождены: до 2026 года вы не должны выставлять счета-фактуры, но когда арендатор потребует документ — его нужно будет выдать через KSeF.
— На практике — с 1 апреля 2026 года владельцы недвижимости B2B должны будут использовать систему. 

Сценарий C: выставление счетов на оплату (коммунальные услуги)
— Поставщики все чаще будут использовать KSeF — когда владелец хочет получить счет в KSeF, он должен быть плательщиком НДС (освобожденным или активным) и иметь ИНН.
— Если владелец не предоставляет ИНН, поставщик может выставить обычный счет вне системы, но в долгосрочной перспективе отсутствие присутствия в системе KSeF может быть проблематичным. 

4 Штрафы и переходные периоды

— Закон предусматривает, что налогоплательщик, который выписывает структурированный инвойс вне KSeF (когда он должен использовать систему), может быть оштрафован на сумму до 100% суммы налога или 18,7% стоимости суммы, подлежащей уплате (в случае освобождения от уплаты налога).
— Однако в первый год работы системы штрафные санкции не применяются.
— Обязанность выставлять электронные счета-фактуры в KSeF будет распространяться на всех плательщиков НДС (активных и освобожденных от уплаты налога) — хотя для микропредпринимателей этот срок запланирован только на 1 января 2027 года (с объемом продаж менее 10 000 злотых брутто в месяц).

5. Что сделать сегодня, чтобы быть готовым?

1) Проверьте, являются ли ваши арендаторы компаниями или частными лицами — от этого зависит, будет ли в ваших документах указано KSeF.
2) Если у вас еще нет ИНН, подумайте о его получении, особенно если вы сдаете в аренду компаниям.
3. Приобретите бухгалтерскую программу или систему управления недвижимостью, которая имеет интеграцию с KSeF.
4. Будьте готовы принимать счета-фактуры — сообщите поставщикам коммунальных услуг о том, что вы освобождены от уплаты НДС.
5. Следите за сообщениями Министерства финансов и налоговых органов — правила KSeF могут меняться.

Итог

Изменения в обязательствах по выставлению счетов-фактур по НДС и KSeF в ближайшие годы также могут повлиять на владельцев частной недвижимости, которую они сдают в аренду. Хотя во многих случаях освобождение от уплаты налогов защитит от этих обязательств, владельцы, которые работают с компаниями, должны подготовиться к необходимости использовать систему, получить ИНН и усовершенствовать работу с счетами-фактурами.

Если вам нужен индивидуальный анализ, адаптированный к вашей ситуации как владельца недвижимости или инвестора — обращайтесь в Atlant Estates.