La decisión está tomada. Segunda bajada de tipos consecutiva: ¿qué significa esto para el mercado inmobiliario en Polonia?

Introducción: Nuevo impulso para inversores y compradores

En septiembre, el Consejo de Política Monetaria (CPM) decidió recortar los tipos de interés por segundo mes consecutivo, esta vez en 0,25 puntos porcentuales. El principal tipo de descuento del Banco Nacional de Polonia se sitúa ahora en el 4,75%.
Esta decisión tiene un impacto significativo en el mercado inmobiliario de Polonia, tanto para las personas que planean comprar una vivienda como para los inversores que buscan formas estables de invertir capital.

Unos tipos de interés más bajos significan préstamos más baratos, mayor disponibilidad de financiación y, lo que es más importante, una reactivación de la demanda de pisos en venta en Polonia. Para los inversores nacionales y extranjeros, esto significa que el momento de invertir en propiedades podría ser ahora.

¿Qué significa una segunda bajada de los tipos de interés?

¿Por qué el KDCP tomó esta decisión?

La decisión de la Junta de Política Monetaria obedece a varios factores clave:

• Descenso de la inflación – La inflación medida por el IPC se sitúa ahora por debajo del 5%, lo que deja margen para la relajación de la política monetaria.
• Desaceleración económica: se espera que unos tipos más bajos estimulen el consumo y la inversión.
• Mayor estabilidad del zloty: la reducción ya no provoca fluctuaciones tan fuertes del tipo de cambio como en 2022-2023.

Se espera que la decisión ayude a los hogares y a las empresas a reconstruir y mejorar su solvencia, dijeron los miembros del KMP.

Niveles actuales de los tipos de interés (octubre de 2025)

Para los prestatarios y los inversores inmobiliarios, se trata de una diferencia tangible en los costes de financiación, que afecta directamente a la rentabilidad de la compra de una vivienda.

¿Cómo afecta una bajada de tipos al mercado inmobiliario?

1. pagos hipotecarios más bajos

Cada bajada de los tipos de interés conlleva una disminución de las cuotas hipotecarias.
Por ejemplo, la cuota de un préstamo de 500.000 zlotys (a 25 años) bajó unos 200 zlotys al mes en 2025 tras dos bajadas de tipos. Esto aumenta el número de personas que pueden permitirse comprar un piso, lo que naturalmente estimula la demanda.

Ejemplo:
En 2022, la cuota de un préstamo de 500.000 zlotys era de unos 4.300 zlotys.
Hoy, con el tipo de interés del 4,75%, ya es de 3.700-3.800 zlotys, según el banco.

2. Aumento del interés por comprar

Tras la primera bajada de tipos en septiembre, el número de consultas para la venta de pisos en Polonia aumentó un 18% durante el mes (Otodom, datos del NBP).
El mayor interés se centró en los inmuebles en..:

• Varsovia,
• Cracovia,
• Gdansk,
• Breslavia,
• Lodz.

Estas ciudades también han visto aumentar el número de transacciones en el mercado secundario, que ha recuperado su atractivo tras un periodo de estancamiento.

3. Precios de la vivienda: ¿estabilización o crecimiento?

Los expertos de Atlant Estates prevén que, tras dos bajadas de los tipos de interés, los precios de la vivienda en las grandes metrópolis volverán a subir.
El aumento aproximado para 2025 ascenderá a:

• Varsovia: +5-6%.
• Cracovia: +4
• Breslavia: +3-4%.
• Gdansk: +5

Esta tendencia se debe a la creciente demanda y a la limitada oferta de nuevos proyectos de desarrollo.

Mercado primario o secundario: ¿cuál es el mejor lugar para invertir?

Mercado primario – seguridad y modernidad

Propuesta de nuevos desarrollos residenciales:

• Normas energéticas más estrictas (ahorro de hasta un 30% en las facturas),
• La mejor ubicación (cerca de centros de negocios y del intercambiador de transportes),
• Garantía del promotor (5 años).

Precios en el mercado primario (cuarto trimestre de 2025):

• Varsovia: desde 14.000 zlotys/m².
• Cracovia: desde 12 500 PLN/m²
• Gdansk: desde 11 000 PLN/m²
• Poznan: desde 9.500 zlotys/m2

Para los inversores extranjeros, por ejemplo de Alemania o Escandinavia, éste sigue siendo un nivel de precios atractivo en comparación con Europa Occidental.

Mercado secundario – oportunidades de inversión

Puede encontrar pisos en el mercado secundario:

• Con una buena ubicación en el centro,
• A menudo a un precio inferior por m²,
• disponibles “fuera de la estantería”.

Precios medios en el mercado secundario:

• Cracovia: desde 8.500 zlotys/m2
• Łódź: desde 6 500 PLN/m²
• Katowice: desde 7 000 PLN/m²

Se trata de un segmento que arroja un mayor rendimiento potencial de la inversión (ROI ): hasta un 7-8% anual en arrendamientos a largo plazo.

Errores típicos de los inversores inmobiliarios

1. Guiado únicamente por el precio

Un piso barato no siempre significa una buena inversión. La ubicación, la demanda de alquiler, el estado del edificio y las comunicaciones son factores clave.

2. falta de una estrategia de salida

Algunos inversores no planifican lo que harán con un inmueble si cambian las condiciones del mercado.
Una buena agencia, como Atlant Estates, puede ayudarle a encontrar un piso para un fin específico: alquilarlo, venderlo o sacar un beneficio a largo plazo.

3. Subestimación de los costes

Los compradores a menudo no se dan cuenta:

• Gastos notariales (alrededor del 2% del coste),
• Impuesto de sociedades (2%),
• Comisión bancaria (1-2%),
• Acabado (media 1500-2500 PLN/m²).

4. Falta de análisis del rendimiento de la inversión

Cada inversión debe contabilizarse. Por ejemplo:

• Un piso en Łódź por 400.000 PLN,
• Alquiler 2500 PLN/mes,
• ingresos anuales: 30.000 ORO → RENTABILIDAD = 7,5%.

¿Es ahora un buen momento para comprar una propiedad?

Económica y financieramente, sí.
Y he aquí por qué:

• Menores costes de financiación: las hipotecas son alrededor de 0,5 puntos porcentuales más baratas que hace seis meses.
• Aumento de la demanda, especialmente entre los compradores de primera vivienda y los inversores extranjeros.
• Inversión segura del capital – los pisos en Polonia ofrecen una rentabilidad más elevada (5-7% ) que los depósitos o los bonos.
• Aumento potencial de los precios – con una demanda creciente y una oferta limitada.

¿Dónde debería invertir en 2025?

Varsovia es un centro de negocios y capital

• Precio medio: 14 500 PLN/m².
• RENDIMIENTO DE LA INVERSIÓN: 5-6
• Demanda: alta, tanto para arrendamientos a largo plazo como para empresas.
• Los barrios más atractivos son Mokotów, Wola, Żoliborz.

Cracovia – estabilidad y turismo

• Precio medio: 12 800 PLN/m².
• Retorno de la inversión: hasta un 7
• Gran mercado de alquileres a corto plazo y para estudiantes.
• Lugares populares: Casco antiguo, Grzegórzki, Zabłocze.

Wrocław es un dinámico centro de TI

• Precio medio: 11 900 PLN/m².
• RENDIMIENTO DE LA INVERSIÓN: 6-6,5%.
• Existe una creciente demanda de viviendas para los trabajadores del sector tecnológico.
• Barrios recomendados: Krzyki, Pse Pole, Fabrychna.

Lodz: el futuro del desarrollo

• Precio medio: 7 000 PLN/m².
• RENDIMIENTO DE LA INVERSIÓN: 7-8
• Las inversiones en infraestructuras (Nuevo Centro de Łódź, túnel interurbano) aumentan el potencial de beneficios.
• Barrios a tener en cuenta: Polesie, Centro, Widzew.

Perspectivas para los próximos meses

Los analistas predicen que es posible otra bajada simbólica de los tipos de interés en 2025.
Esto significará una mayor recuperación del mercado y, con ella, un aumento del valor de los inmuebles del 3 al 6% anual.

El resultado:

• Existe un interés creciente por las inversiones en pisos pequeños (35-55 metros cuadrados),
• En 2023, los promotores reanudan los proyectos que habían quedado en suspenso,
• Los bancos han relajado los requisitos de crédito, aumentando la disponibilidad de financiación.

Para los inversores, éste es el momento ideal para entrar en el mercado, antes de que los precios vuelvan a subir.

Resumen: Es hora de actuar

La segunda bajada de los tipos de interés no es sólo una decisión del banco central, es un punto de inflexión para el mercado inmobiliario polaco.
La reducción de los tipos de interés, la mayor demanda y el creciente interés de los inversores extranjeros hacen que Polonia siga siendo uno de los mercados más estables y rentables de Europa Central.

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