Co zamiast gotówki w roli wkładu własnego w przypadku hipoteki? Opcji jest kilka

Zakup mieszkania w Polsce — czy to na własne potrzeby, czy jako inwestycja — niemal zawsze wiąże się z koniecznością uzyskania kredytu hipotecznego. Jednym z podstawowych wymogów banków jest wkład własny, czyli część wartości nieruchomości, którą kupujący finansuje z własnych środków.
Zgodnie z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), minimalny wkład własny wynosi 20% wartości nieruchomości, choć w niektórych przypadkach banki akceptują 10%, jeśli klient wykupi dodatkowe ubezpieczenie.

Ale co zrobić, jeśli nie dysponujesz taką gotówką?
Z perspektywy agencji Atlant Estates, istnieje kilka realnych alternatyw. W tym artykule wyjaśniamy, co może zastąpić gotówkę jako wkład własny i jak przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w Polsce — szczególnie jeśli jesteś inwestorem lub obcokrajowcem.

Czym jest wkład własny i dlaczego jest tak ważny?

Wkład własny to forma zabezpieczenia banku – im większa kwota, którą kupujący inwestuje z własnych środków, tym mniejsze ryzyko dla kredytodawcy.
W praktyce oznacza to, że osoba, która ma np. 200 000 zł na zakup mieszkania za 1 000 000 zł, potrzebuje kredytu tylko na 800 000 zł, co wpływa na lepsze warunki kredytowe, niższe oprocentowanie i większą szansę na pozytywną decyzję banku.

Z drugiej strony, zgromadzenie tak dużej kwoty może być wyzwaniem — zwłaszcza dla młodych kupujących lub inwestorów zagranicznych. Dlatego warto poznać alternatywne formy wkładu własnego, które są akceptowane przez banki.

Alternatywy dla gotówki jako wkładu własnego

1. Wartość działki lub nieruchomości

Jednym z najczęściej stosowanych rozwiązań jest zastąpienie wkładu własnego wartością posiadanej działki lub innej nieruchomości.
Jeśli planujesz budowę domu i działka należy do Ciebie, jej wartość rynkowa może stanowić nawet 100% wymaganego wkładu własnego.

Warunki, które trzeba spełnić:

• działka musi mieć uregulowany stan prawny,
• nie może być obciążona hipoteką,
• musi mieć aktualny operat szacunkowy, wykonany przez rzeczoznawcę majątkowego,
• powinna być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP).

💡 Przykład:
Jeśli wartość działki to 200 000 zł, a budujesz dom za 800 000 zł, bank może uznać tę kwotę jako Twój wkład własny i sfinansować pozostałe 80%.

2. Wartość innej nieruchomości jako zabezpieczenie

Niektórzy inwestorzy zastanawiają się, czy można użyć innego mieszkania jako formy wkładu własnego.
Tak — pod warunkiem, że nieruchomość jest wolna od kredytu i jej wartość pokrywa część lub całość wymaganego wkładu.

Bank może ustanowić na niej dodatkową hipotekę, co zmniejsza Twoje zobowiązania gotówkowe przy zakupie nowej nieruchomości.
To rozwiązanie szczególnie popularne wśród inwestorów, którzy posiadają już portfel mieszkań na rynku wtórnym.

3. Środki zgromadzone w IKE lub IKZE

Banki coraz częściej akceptują również oszczędności zgromadzone w formach inwestycyjnych, takich jak:

• Indywidualne Konto Emerytalne (IKE)
• Indywidualne Konto Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE)

Ważne, by środki te mogły zostać udokumentowane jako własne i były dostępne w razie potrzeby.

4. Programy z gwarancją BGK – Mieszkanie bez wkładu własnego

W ramach rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” (Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy, RKM), część wkładu może zostać zastąpiona gwarancją Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK).

To rozwiązanie umożliwia zaciągnięcie kredytu nawet na 100% wartości nieruchomości, jeśli spełniasz określone warunki:

Warunki programu:

• wniosek kredytowy dotyczy pierwszego mieszkania,
• kupujący nie może posiadać innej nieruchomości w momencie zakupu,
• nieruchomość nie może przekraczać ustalonego limitu ceny za m²,
• maksymalna kwota gwarancji wynosi 20% wartości nieruchomości, ale nie więcej niż 100 000 zł.

💡 Przykład:
Kupujesz mieszkanie w Krakowie za 600 000 zł, nie masz wkładu własnego. BGK może zagwarantować 120 000 zł (20%), a bank udzieli kredytu na 480 000 zł.

5. Wkład w postaci nakładów poniesionych na budowę

Jeśli budujesz dom systemem gospodarczym, wkładem własnym mogą być udokumentowane wydatki na materiały lub prace budowlane, np.:

• zakup cegieł, cementu, drewna,
• opłacenie ekipy budowlanej,
• wykonanie przyłączy.

Warunkiem jest udokumentowanie poniesionych kosztów fakturami VAT.

6. Pomoc rodziny i darowizny

Banki akceptują również darowizny od najbliższej rodziny jako źródło wkładu własnego — o ile środki trafią na konto kredytobiorcy i zostaną udokumentowane przelewem oraz umową darowizny.

💡 Uwaga:
Niektóre banki wymagają, by środki znajdowały się na koncie klienta przez określony czas przed złożeniem wniosku kredytowego (np. 3 miesiące).

Czego nie można użyć jako wkładu własnego

Według analizy Direct.money.pl, klienci często popełniają błąd, próbując sfinansować wkład własny kredytem gotówkowym lub pożyczką.
To niestety nie jest akceptowane przez banki, ponieważ środki te nie są traktowane jako „własne” — zwiększają poziom zadłużenia i obniżają zdolność kredytową.

Również tzw. „pożyczki prywatne” między znajomymi bez formalnej umowy nie będą uznane przez bank.

Podsumowanie

Brak gotówki nie oznacza, że musisz rezygnować z zakupu mieszkania. Istnieje wiele alternatywnych form wkładu własnego, od działki, przez nieruchomości, po gwarancje BGK. Kluczem jest jednak odpowiednie przygotowanie dokumentacji i dobór strategii finansowania.

W Atlant Estates pomagamy klientom indywidualnym i inwestorom w:

• analizie zdolności kredytowej,
• wyborze najlepszych banków i programów,
• przygotowaniu dokumentów,
• znalezieniu nieruchomości o wysokim ROI na rynku pierwotnym i wtórnym.

📞 Skontaktuj się z Atlant Estates

Jeśli planujesz zakup mieszkania w Polsce lub chcesz poznać możliwości finansowania inwestycji bez wkładu własnego, skontaktuj się z nami.