Najem w Polsce w 2026 roku: Jak przygotować się na zmiany w podatkach, przepisach i oczekiwaniach rynku?

Polski rynek najmu nieustannie się zmienia. Wzrost kosztów, zmiany w przepisach podatkowych oraz rosnące oczekiwania najemców powodują, że inwestowanie w nieruchomości na wynajem wymaga coraz większego profesjonalizmu i strategicznego podejścia.

W tym artykule zebraliśmy kluczowe zmiany, obserwacje i rekomendacje dotyczące najmu prywatnego, działalności gospodarczej, spółek i fundacji rodzinnych. Dowiedz się, co zrobić, aby w 2026 roku spać spokojnie jako inwestor.

1. Polski Ład zmienił zasady gry

Największy przełom w ostatnich latach przyniosły zmiany wprowadzone przez tzw. Polski Ład. W szczególności:

• likwidacja amortyzacji mieszkań,
• likwidacja zasad ogólnych w najmie prywatnym,
• obowiązkowy ryczałt od przychodu (8,5% lub 12,5%).

Efekt? Coraz więcej inwestorów przeszło na ryczałtowy najem prywatny, który według danych z 2023 roku obejmował już ponad milion osób.

2. Ryczałt — prosty, ale nie zawsze bez pułapek

Najem rozliczany ryczałtem jest stosunkowo prosty, ale inwestorzy nadal popełniają błędy:

• zaniżają przychody, np. odejmując prowizje firm zarządzających,
• źle konstruują umowy i niepoprawnie przerzucają opłaty na najemców,
• rozliczają tylko środki otrzymywane “na rękę”, zamiast całkowitego czynszu.

Dobrze skonstruowana umowa najmu powinna jasno rozdzielać czynsz i opłaty dodatkowe (media, śmieci itd.), aby legalnie ograniczyć podstawę opodatkowania.

3. Najem to biznes jak każdy inny

Wynajem mieszkań — niezależnie od formy prawnej — wymaga podejścia biznesowego:

• określenia grupy docelowej najemców,
• odpowiednio przygotowanej oferty,
• profesjonalnej obsługi,
• szybkiej reakcji na zmiany popytu i sezonowość.

Na rynku coraz częściej działają firmy korzystające z CRM, automatyzacji i aktywnego marketingu. Proste ogłoszenia i niskiej jakości zdjęcia już nie wystarczają.

4. Najem prywatny vs. działalność gospodarcza

Po wyroku NSA z 2021 roku możliwe jest prowadzenie nawet dużego portfela mieszkań w ramach najmu prywatnego — bez limitu liczby lokali.

Dziś decyzja o tym, czy wynajmować jako osoba prywatna, czy w ramach działalności gospodarczej, zależy głównie od:

• opłacalności (podatki, ZUS),
• zdolności kredytowej (banki preferują dochód z działalności),
• skali i planów rozwoju portfela.

5. Spółka czy fundacja rodzinna?

Kiedy warto rozważyć spółkę?

• Jeśli osiągnięto limit zdolności kredytowej jako osoba fizyczna.
• Jeśli celem jest oddzielenie majątku od ryzyka biznesowego.
• Gdy środki na zakup mieszkań pochodzą ze spółki i wypłata na PESEL generuje dodatkowy podatek.

Fundacja rodzinna — kiedy ma sens?

• Gdy inwestor posiada większy majątek i chce zapewnić sukcesję.
• Gdy celem jest ochrona majątku i jego reinwestowanie bez opodatkowania.
• Od pewnej skali — prowadzenie fundacji to koszty podobne do spółki z o.o.

6. Przerzucenie opłat na najemcę — jak robić to legalnie?

W ryczałcie nie można odliczać kosztów, dlatego ważnym narzędziem optymalizacji jest przerzucenie części kosztów (np. mediów) na najemcę.

Kluczowe zasady:

• zapisy muszą być precyzyjne i rozdzielać czynsz i opłaty,
• w zwykłej umowie najmu można przerzucać tylko opłaty niezależne od właściciela (media),
• inne koszty, jak opłaty do wspólnoty, można przerzucić tylko w ramach najmu okazjonalnego.

7. Nadchodzące zmiany w prawie i podatkach

W 2025 roku rząd planuje kolejne uszczelnienia i modyfikacje:

• ograniczenie ulgi mieszkaniowej — tylko dla osób bez innych nieruchomości,
• podwyższenie ryczałtu do 17% przy najmie do własnej spółki,
• możliwa podwyżka ryczałtu w najmie prywatnym w przyszłości,
• nowe obowiązki rejestracyjne i licencyjne dla najmu krótkoterminowego,
• rosnąca kontrola fiskusa dzięki danym z platform (Booking, OLX, Airbnb itd.).

8. Co zrobić przed 2026 rokiem? Checklista dla inwestora

🔲 Przeanalizuj, jak rozliczać najem — czy opłaca się nadal forma prywatna, czy może czas na spółkę?

🔲 Przejrzyj umowy z najemcami — czy zapisy pozwalają legalnie przerzucać opłaty?

🔲 Zastanów się nad dywersyfikacją:

• inwestycje za granicą,
• inne klasy aktywów (obligacje, akcje).

🔲 Oceń sens założenia fundacji rodzinnej, jeśli masz większy majątek i myślisz o sukcesji.

🔲 Weź pod uwagę rosnące składki ZUS i obciążenia działalności gospodarczej — może czas na spółkę?

9. Podsumowanie

Rynek najmu w Polsce staje się coraz bardziej wymagający i regulowany. W 2026 roku inwestorzy, którzy nie dostosują się do nowych przepisów i oczekiwań rynku, mogą stracić nie tylko rentowność, ale i bezpieczeństwo swoich inwestycji.

To dobry moment, by przemyśleć strukturę działalności, zoptymalizować formy rozliczania i zadbać o profesjonalizację obsługi najemców.

W Atlant Estates doradzamy naszym klientom, znaleźć dobrą rentowną nieruchomość, skutecznie przygotować mieszkanie do wynajmu średnioterminowego, pomagamy w zarządzaniu i pozyskiwaniu najemców.

Skontaktuj się z nami, jeśli chcesz dowiedzieć się, jak zwiększyć zysk z najmu swojego mieszkania.

📞 +48 459 569 303

📧 office@atlantestates.com

🌍 www.AtlantEstates.com