Оренда в Польщі у 2026 році: як підготуватися до змін у податках, регулюванні та очікуваннях ринку?

Польський ринок оренди постійно змінюється. Зростання витрат, зміни в податковому законодавстві та збільшення очікувань орендарів означають, що інвестиції в оренду нерухомості вимагають все більшого професіоналізму та стратегічного підходу.

У цій статті ми зібрали ключові зміни, спостереження та рекомендації для приватної оренди, бізнесу, партнерств та сімейних фондів. Дізнайтеся, що робити, щоб спати спокійно як інвестор у 2026 році.

1. польський порядок змінив правила гри

Найбільшим проривом за останні роки стали зміни, запроваджені так званою “польською угодою”. Зокрема:

• Усунення знецінення житла,
• Усунення загальних правил у приватній оренді,
• Обов’язкова фіксована ставка з доходу (8,5% або 12,5%).

Який ефект? Все більше інвесторів переходять на фіксовану приватну оренду житла, яка, за даними 2023 року, налічує вже понад мільйон осіб.

2. паушальний – простий, але не завжди без підводних каменів

Паушальний лізинг є відносно простим, але інвестори все одно роблять помилки:

• занижують доходи, наприклад, віднімаючи комісійні від керуючих компаній,
• Вони неправильно тлумачать договори і неправильно перераховують плату орендарям,
• Вони враховують лише кошти, отримані “на руки”, а не загальну суму орендної плати.

Добре складений договір оренди повинен чітко розділяти орендну плату та додаткові платежі (комунальні послуги, вивезення сміття тощо), щоб законно зменшити базу оподаткування.

3. оренда – це такий самий бізнес, як і будь-який інший

Оренда житла – незалежно від юридичної форми – вимагає бізнес-підходу:

• Визначте цільову групу орендарів,
• правильно підготовлену пропозицію,
• професійне обслуговування,
• швидке реагування на зміни попиту та сезонність.

На ринку все частіше з’являються компанії, які використовують CRM, автоматизацію та активний маркетинг. Простих оголошень і неякісних фотографій вже недостатньо.

4. приватна оренда проти підприємницької діяльності

Після рішення Вищого адміністративного суду від 2021 року можна управляти навіть великим портфелем приватного орендного житла – без обмежень на кількість одиниць.

Сьогодні рішення про те, чи орендувати як фізична особа, чи як частина бізнесу, залежить, головним чином, від того, хто буде орендувати:

• Прибутковість (податки, соціальне страхування),
• Кредитоспроможність (банки надають перевагу доходам від бізнесу),
• Масштабі плани розвитку портфоліо.

5 Компанія чи сімейний фонд?

Коли варто замислитися про партнерство?

• Якщо ви досягли межі кредитоспроможності як фізична особа.
• Якщо метою є відокремлення активів від бізнес-ризиків.
• Коли кошти на придбання житла надходять від компанії, а платіж до PESEL генерує додатковий податок.

Сімейний фонд – коли це має сенс?

• Коли інвестор володіє великим майном і хоче забезпечити спадкоємність.
• Коли метою є захист багатства та його реінвестування без оподаткування.
• З певної точки зору, управління фондом – це витрати, подібні до витрат на товариство з обмеженою відповідальністю.

6. перекладання оплати на орендаря – як це зробити законно?

Одномоментно витрати не можуть бути вирахувані, тому важливим інструментом оптимізації є перекладання частини витрат (наприклад, комунальних послуг) на орендаря.

Ключові принципи:

• записи повинні бути точними і розділяти орендну плату та збори,
• У звичайному договорі оренди можна передавати лише незалежні від орендодавця платежі (комунальні послуги),
• Інші витрати, такі як плата громаді, можуть бути передані лише в рамках епізодичної оренди.

7 Майбутні зміни в законодавстві та податках

Уряд планує подальшу герметизацію та модифікацію у 2025 році:

• Обмеження житлової допомоги – тільки для людей, які не мають іншого майна,
• Збільшення фіксованої ставки до 17% при оренді для власної компанії,
• Можливе збільшення одноразового платежу в приватній оренді в майбутньому,
• Нові зобов’язання щодо реєстрації та ліцензування короткострокової оренди,
• Посилення фіскального контролю завдяки даним з платформ (Booking, OLX, Airbnb тощо).

8 Що зробити до 2026 року? Чек-лист для інвестора

Проаналізуйте, як обліковувати оренду – чи все ще варто йти в приватну власність, чи настав час для партнерства?

Перегляньте договори з орендарями – чи дозволяють положення договорів легально змінювати плату за оренду?

Подумайте про диверсифікацію:

• інвестиції за кордон,
• Інші класи активів (облігації, акції).

Оцініть сенс створення сімейного фонду, якщо у вас більше активів і ви думаєте про спадкоємність.

Подумайте про зростаюче навантаження на соціальне забезпечення та бізнес – можливо, настав час для партнерства?

9 Підсумок

Ринок оренди в Польщі стає все більш вимогливим і регульованим. У 2026 році інвестори, які не пристосуються до нових правил та очікувань ринку, можуть втратити не лише прибутковість, але й безпеку своїх інвестицій.

Це вдалий час для переосмислення структури бізнесу, оптимізації форм виставлення рахунків і забезпечення професіоналізації послуг для орендарів.

В Atlant Estates ми консультуємо наших клієнтів, знаходимо хорошу прибуткову нерухомість, ефективно готуємо квартиру до здачі в середньострокову оренду, допомагаємо з управлінням та залученням орендарів.

Зв’яжіться з нами, якщо ви хочете дізнатися, як збільшити прибуток від здачі в оренду вашої квартири.

📞 +48 459 569 303

📧 office@atlantestates.com

🌍 www.AtlantEstates.com