Аренда в Польше в 2026 году: как подготовиться к изменениям в налогах, регулировании и ожиданиях рынка?

Польский рынок аренды постоянно меняется. Рост расходов, изменения в налоговом законодательстве и увеличение ожиданий арендаторов означают, что инвестиции в аренду недвижимости требуют все большего профессионализма и стратегического подхода.

В этой статье мы собрали ключевые изменения, наблюдения и рекомендации для частной аренды, бизнеса, партнерств и семейных фондов. Узнайте, что делать, чтобы спать спокойно как инвестор в 2026 году.

1. польский порядок изменил правила игры

Самым большим прорывом за последние годы стали изменения, введенные так называемым “польским соглашением”. В частности:

• Устранение обесценивания жилья,
• Устранение общих правил в частной аренде,
• Обязательная фиксированная ставка с дохода (8,5% или 12,5%).

Какой эффект? Все больше инвесторов переходят на фиксированную частную аренду жилья, которая, по данным 2023 года, насчитывает уже более миллиона человек.

2. паушальный – простой, но не всегда без подводных камней

Паушальный лизинг является относительно простым, но инвесторы все равно совершают ошибки:

• занижают доходы, например, вычитая комиссионные от управляющих компаний,
• Они неправильно толкуют договоры и неправильно перечисляют плату арендаторам,
• Они учитывают только средства, полученные “на руки”, а не общую сумму арендной платы.

Хорошо составленный договор аренды должен четко разделять арендную плату и дополнительные платежи (коммунальные услуги, вывоз мусора и т.д.), чтобы законно уменьшить базу налогообложения.

3. аренда – это такой же бизнес, как и любой другой

Аренда жилья – независимо от юридической формы – требует бизнес-подхода:

• Определите целевую группу арендаторов,
• правильно подготовленное предложение,
• профессиональное обслуживание,
• быстрое реагирование на изменения спроса и сезонность.

На рынке все чаще появляются компании, которые используют CRM, автоматизацию и активный маркетинг. Простых объявлений и некачественных фотографий уже недостаточно.

4. частная аренда против предпринимательской деятельности

После решения Высшего административного суда от 2021 года можно управлять даже большим портфелем частного арендного жилья – без ограничений на количество единиц.

Сегодня решение о том, арендовать ли как физическое лицо или как часть бизнеса, зависит, главным образом, от того, кто будет арендовать:

• Доходность (налоги, социальное страхование),
• Кредитоспособность (банки отдают предпочтение доходам от бизнеса),
• Масштабныепланы развития портфолио.

5 Компания или семейный фонд?

Когда стоит задуматься о партнерстве?

• Если вы достигли предела кредитоспособности как физическое лицо.
• Если целью является отделение активов от бизнес-рисков.
• Когда средства на приобретение жилья поступают от компании, а платеж в PESEL генерирует дополнительный налог.

Семейный фонд – когда это имеет смысл?

• Когда инвестор владеет большим имуществом и хочет обеспечить преемственность.
• Когда целью является защита богатства и его реинвестирование без налогообложения.
• С некоторой точки зрения, управление фондом – это расходы, подобные расходам на общество с ограниченной ответственностью.

6. перекладывание оплаты на арендатора – как это сделать законно?

Одномоментно расходы не могут быть вычислены, поэтому важным инструментом оптимизации является перекладывание части расходов (например, коммунальных услуг) на арендатора.

Ключевые принципы:

• записи должны быть точными и разделять арендную плату и сборы,
• В обычном договоре аренды можно передавать только независимые от арендодателя платежи (коммунальные услуги),
• Другие расходы, такие как плата общине, могут быть переданы только в рамках эпизодической аренды.

7 Будущие изменения в законодательстве и налогах

Правительство планирует дальнейшую герметизацию и модификацию в 2025 году:

• Ограничение жилищной помощи – только для людей, которые не имеют другого имущества,
• Увеличение фиксированной ставки до 17% при аренде для собственной компании,
• Возможно увеличение единовременного платежа в частной аренде в будущем,
• Новые обязательства по регистрации и лицензированию краткосрочной аренды,
• Усиление фискального контроля благодаря данным с платформ (Booking, OLX, Airbnb и т.д.).

8 Что сделать до 2026 года? Чек-лист для инвестора

Проанализируйте, как учитывать аренду – все еще стоит ли идти в частную собственность, или пришло время для партнерства?

Просмотрите договоры с арендаторами – позволяют ли положения договоров легально изменять плату за аренду?

Подумайте о диверсификации:

• инвестиции за границу,
• Другие классы активов (облигации, акции).

Оцените смысл создания семейного фонда, если у вас больше активов и вы думаете о преемственности.

Подумайте о растущей нагрузке на социальное обеспечение и бизнес – возможно, пришло время для партнерства?

9 Итог

Рынок аренды в Польше становится все более требовательным и регулируемым. В 2026 году инвесторы, которые не приспособятся к новым правилам и ожиданиям рынка, могут потерять не только доходность, но и безопасность своих инвестиций.

Это удачное время для переосмысления структуры бизнеса, оптимизации форм выставления счетов и обеспечения профессионализации услуг для арендаторов.

В Atlant Estates мы консультируем наших клиентов, находим хорошую прибыльную недвижимость, эффективно готовим квартиру к сдаче в среднесрочную аренду, помогаем с управлением и привлечением арендаторов.

Свяжитесь с нами, если вы хотите узнать, как увеличить прибыль от сдачи в аренду вашей квартиры.

📞 +48 459 569 303

📧 office@atlantestates.com

🌍 www.AtlantEstates.com