El alquiler en Polonia en 2026: ¿cómo prepararse para los cambios en los impuestos, la regulación y las expectativas del mercado?

El mercado polaco del alquiler cambia constantemente. El aumento de los costes, los cambios en la legislación fiscal y las crecientes expectativas de los inquilinos hacen que la inversión en inmuebles de alquiler requiera un enfoque cada vez más profesional y estratégico.

En este artículo, hemos recopilado los principales cambios, observaciones y recomendaciones para alquileres privados, empresas, sociedades y fondos familiares. Descubra qué hacer para dormir bien como inversor en 2026.

1. la orden polaca cambió las reglas del juego

El mayor avance de los últimos años han sido los cambios introducidos por el llamado “acuerdo polaco”. En concreto:

• Eliminación de la depreciación de la vivienda,
• Eliminación de las normas comunes en los alquileres privados,
• Tipo fijo obligatorio sobre la renta (8,5% o 12,5%).

¿Cuál es el efecto? Cada vez más inversores se están pasando al alquiler privado fijo, que en 2023 superará ya el millón.

2. pago a tanto alzado – sencillo, pero no siempre exento de trampas

El arrendamiento a tanto alzado es relativamente sencillo, pero los inversores siguen cometiendo errores:

• Subestimar los ingresos, por ejemplo, deduciendo las comisiones de las sociedades de gestión,
• Están malinterpretando los contratos y transfiriendo los pagos a los inquilinos de forma incorrecta,
• Sólo tienen en cuenta los fondos recibidos “en mano” y no el importe total del alquiler.

Un contrato de arrendamiento bien redactado debe separar claramente el alquiler de los pagos adicionales (servicios públicos, recogida de basuras, etc.) para reducir legalmente la base imponible.

3. el alquiler es como cualquier otro negocio

El alquiler de una vivienda -independientemente de la forma jurídica- requiere un enfoque empresarial:

• Identifique al grupo de arrendatarios objetivo,
• una sentencia correctamente preparada,
• servicio profesional,
• respuesta rápida a los cambios en la demanda y la estacionalidad.

Cada vez hay más empresas en el mercado que utilizan CRM, automatización y marketing activo. Los simples anuncios y las fotos de mala calidad ya no son suficientes.

4. alquiler privado frente a actividad empresarial

Tras la sentencia de 2021 del Tribunal Supremo Administrativo, se puede gestionar incluso una gran cartera de viviendas privadas de alquiler, sin límite de unidades.

Hoy en día, la decisión de alquilar como particular o como parte de una empresa depende en gran medida de quién vaya a alquilar:

• Rentabilidad (impuestos, seguridad social),
• Solvencia (los bancos favorecen los ingresos empresariales),
• Planes dedesarrollo de la cartera a gran escala.

5 ¿Empresa o fundación familiar?

¿Cuándo merece la pena plantearse una asociación?

• Si ha alcanzado su límite de crédito como particular.
• Si el objetivo es separar los activos de los riesgos empresariales.
• Cuando los fondos para la compra de una casa proceden de la empresa y el pago a PESEL genera un impuesto adicional.

Fundación familiar: ¿cuándo tiene sentido?

• Cuando un inversor posee una gran propiedad y desea garantizar su continuidad.
• Cuando el objetivo es proteger el patrimonio y reinvertirlo libre de impuestos.
• Desde cierto punto de vista, gestionar un fondo supone un coste similar al de una sociedad limitada.

6. trasladar el pago al inquilino – ¿cómo se puede hacer esto legalmente?

Los costes no pueden calcularse de la noche a la mañana, por lo que una importante herramienta de optimización es trasladar parte de los costes (por ejemplo, los servicios públicos) al inquilino.

Principios clave:

• los registros deben ser precisos y separar el alquiler y las tasas,
• Sólo los pagos independientes del arrendador (servicios públicos) pueden transferirse en un arrendamiento normal,
• Otros costes, como los gastos de comunidad, sólo pueden repercutirse como parte de un alquiler ocasional.

7 Cambios futuros en la legislación y los impuestos

El gobierno planea nuevos sellados y modificaciones en 2025:

• La ayuda a la vivienda restringida es sólo para personas que no tienen otros bienes,
• Aumento del tipo fijo al 17% en caso de arrendamiento a su propia empresa,
• Es posible aumentar el pago de la suma global en un arrendamiento privado en el futuro,
• Nuevas obligaciones de registro y licencia para los alquileres de corta duración,
• Refuerce el control fiscal gracias a los datos de las plataformas (Booking, OLX, Airbnb, etc.).

8 ¿Qué hacer antes de 2026? Lista de comprobación para un inversor

Analice cómo contabilizar los alquileres: ¿sigue mereciendo la pena ir a lo privado o ha llegado el momento de asociarse?

Revise sus contratos de arrendamiento: ¿le permiten las disposiciones de los contratos modificar legalmente el alquiler?

Piense en la diversificación:

• inversiones en el extranjero,
• Otras clases de activos (bonos, acciones).

Evalúe el valor de crear una fundación familiar si dispone de más activos y está pensando en la sucesión.

Piense en la creciente presión sobre la seguridad social y las empresas: ¿quizás ha llegado el momento de asociarse?

9 Conclusión

El mercado del alquiler en Polonia es cada vez más exigente y regulado. En 2026, los inversores que no se adapten a las nuevas normas y expectativas del mercado pueden perder no sólo la rentabilidad, sino también la seguridad de sus inversiones.

Es un buen momento para replantearse la estructura empresarial, racionalizar las formas de facturación y garantizar la profesionalización de los servicios a los inquilinos.

En Atlant Estates asesoramos a nuestros clientes, encontramos buenas propiedades rentables, preparamos eficazmente la propiedad para alquileres a medio plazo, ayudamos con la gestión y la contratación de inquilinos.

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