NOI vs. ROI en el sector inmobiliario: ¿es lo mismo? Una guía para inversores
En el mundo de la inversión inmobiliaria, dos siglas aparecen con mucha frecuencia: NOI (ingresos netos de explotación) y ROI (rentabilidad de la inversión). Aunque suenan parecidas y ambas se utilizan para medir la rentabilidad, no significan lo mismo. En este artículo le explicaremos en qué se diferencian, cómo se calculan y por qué ambos son cruciales a la hora de analizar inversiones en pisos, oficinas o inmuebles comerciales.
¿Qué es el NOI?
NOI (ingresos netos de explotación ) es una cifra que muestra los ingresos generados por una propiedad después de deducir los gastos de explotación tales como:
- gestión de la propiedad,
- Seguro,
- impuestos sobre la propiedad,
- mantenimiento del edificio.
Sin embargo, no tiene en cuenta los costes de financiación (por ejemplo, los préstamos a plazos) ni la depreciación.
Fórmula para el NOI:
NOI = Przychody z najmu - Koszty operacyjne
Es un indicador que muestra el potencial de ingresos de una propiedad independientemente de cómo se adquirió.
¿Qué es el rendimiento de la inversión?
El ROI ( retorno de la inversión ) es una métrica que muestra la eficacia con la que una inversión está generando beneficios.
Fórmula del rendimiento de la inversión:
ROI = (Zysk netto / Całkowity koszt inwestycji) x 100%
A diferencia del NOI, el ROI tiene en cuenta el precio de compra, los gastos notariales, las comisiones y otros gastos, así como el beneficio neto tras deducir los costes de financiación (por ejemplo, el crédito).
Diferencias clave entre ROI y NOI
| Especialidad | NOI | RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN |
|---|---|---|
| ¿Se tiene en cuenta el crédito? | NO. | SO. |
| ¿Se relaciona con los ingresos de explotación? | SO. | NO. |
| ¿Se utiliza para comparar propiedades? | SO. | CHASTKOVO |
| ¿Muestra el rendimiento de los inversores? | NO. | SO. |
¿Por qué es importante conocer ambos indicadores?
Tanto el NOI como el ROI son importantes para tomar una decisión de inversión informada:
- ElNOI puede ayudarle a evaluar si una propiedad está generando unos ingresos constantes.
- El rendimiento de la inversión mostrará si la inversión se amortiza una vez contabilizados todos los costes.
Si está pensando en comprar una propiedad con un préstamo, el ROI le dará una imagen más completa del rendimiento de su inversión. Si está comparando varias propiedades en términos de ingresos potenciales, céntrese en el NOI.
¿Qué refleja mejor el valor de la propiedad?
El NOI se utiliza a menudo en la valoración de inmuebles comerciales porque muestra los ingresos reales que pueden generarse a partir de ellos. El ROI es más adecuado para evaluar el rendimiento para el inversor.
Un ejemplo:
Imagine dos propiedades, cada una con un ingreso neto de explotación (INR) de 60.000 zlotys al año.
- Uno de ellos vale 800.000 zlotys y el otro 1.200.000 zlotys.
- El rendimiento de la inversión en el primer caso es del 7,5% y en el segundo del 5%.
A pesar de tener el mismo NOI, un inversor puede elegir el que tenga mayor ROI.
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Conclusión
El NOI y el ROI son dos herramientas diferentes que los inversores deben conocer y utilizar en función del objetivo del análisis.
- El NOI muestra el rendimiento de una propiedad,
- El ROI muestra la eficacia de la inversión.
Si quiere estimar el valor de una propiedad, analice el NOI.
Si quiere decidir dónde invertir su dinero, calcule el ROI.
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