Situación del mercado primario en Polonia después del segundo trimestre de 2025
Mercado primario en 2025: estabilización con potencial
El segundo trimestre de 2025 trajo consigo una serie de lecciones importantes para los inversores, los buscadores de pisos y los compradores extranjeros interesados en adquirir propiedades en Polonia. A pesar de las expectativas de un fuerte repunte tras la bajada de los tipos de interés, el mercado primario sigue en fase de estabilización. ¿Las principales tendencias? Una oferta récord, compradores más exigentes y decisiones estratégicas por parte de los promotores.
Indicadores clave (7 mayores mercados)
- Número de objetos en oferta: 78.000 (un récord en la historia del mercado primario)
- Descenso de las ventas: -5% respecto al primer trimestre de 2025 (moderado)
- Disminución de las nuevas inversiones: -12% menos de nuevos proyectos
- Mejores lugares: Varsovia, Trigorodok, Cracovia, Breslavia
- Rentabilidad de las unidades deinversión 5,0-7,2% bruto, dependiendo de la ubicación
Diríjase al cliente, no al promotor
Fenómeno clave: alta oferta
El aumento de la oferta es el resultado del intenso lanzamiento de proyectos por parte de los promotores en 2023-2024. Se han introducido muchas inversiones incluso de proyectos “sobrantes” que antes estaban guardados en el cajón. Hoy en día, la ventaja está del lado del comprador:
- Capacidad para comparar la calidad de los proyectos y los desarrolladores
- No tiene que comprar un “agujero en el suelo”
- Puede contar con un valor añadido: terrazas, espacios verdes, comodidades
- El cliente no actúa bajo la influencia del FOMO y analiza racionalmente las propuestas
Conclusiones para el inversor:
- No debe precipitarse en una compra sin analizar el mercado
- Los promotores están dispuestos a ofrecer condiciones favorables a los compradores decididos
- Merece la pena seguir las ofertas premium en lugares con perspectivas de crecimiento
¿Dónde comprar pisos en Polonia? Análisis de las ciudades
Varsovia y Tremisto
- Tiempo hasta la venta: <5 trimestres (relación oferta/demanda equilibrada)
- Tendencias: precios estables, alta calidad de la oferta, creciente importancia de las segundas residencias y del segmento premium
- Ejemplo de rentabilidad de la inversión: pisos de 1 habitación en el centro de Gdańsk 6,5-7,2% bruto
Cracovia, Breslavia, Poznan
- Tiempo de agotamiento: 7-8 trimestres (el mercado exige una mejor selección de los proyectos)
- RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN: 5,5-6,2% bruto de media
- Conclusión: Merece la pena invertir en pisos de precio atractivo con buenos accesos y acabados llave en mano
Łódź y GZM (Katowice y alrededores)
- Tiempo de venta: 9-10 trimestres
- El cliente dicta claramente las condiciones
- Los inversores pueden esperar descuentos, pero deben elegir los proyectos en función de la calidad y la ubicación
Los préstamos hipotecarios y su impacto en el mercado
Coste de la financiación
- Los préstamos a tipo fijo descendieron al 6% (desde el 7%)
- La solvencia creció alrededor de un 6% interanual y otro 5% en el segundo trimestre
- Los clientes aún no han regresado en masa al mercado – muchos esperan nuevos despidos
Preguntas típicas de los clientes:
- “¿Debo pedir un préstamo ahora o esperar a que los tipos bajen más?”
- “¿Puedo permitirme un piso más grande ahora que mis opciones han aumentado?”
- “¿No bajarán aún más los precios?”
Respuesta del experto:
- Las condiciones actuales son relativamente favorables, pero no hay un impulso de compra repentino
- Las personas con mayores ingresos o las parejas con más oportunidades son las que piden más préstamos
- Los tipos de interés podrían bajar al 4,5% a finales de 2025 y por debajo del 4% en 2026
- Los clientes suelen calcular: “como el préstamo podría ser aún más barato, esperaré”.
Costes de construcción, terrenos y problemas de suministro
Gastos de realización de inversiones
- Crecimiento del coste medio de los materiales: +3% interanual
- Algunos elementos se abaratan (OSB, madera), otros se encarecen (energía, instalaciones, salarios)
- La escasez de mano de obra cualificada podría agravarse entre 2026 y 2027
Suelo: competencia y aumento de los precios
- La parte del coste del terreno en el proyecto alcanza el 25-30%.
- No hay nuevas tierras públicas (los proyectos gubernamentales no han comenzado)
- Los promotores crean empresas conjuntas con propietarios privados
Perspectivas para 2026 y más allá
- El número de permisos para nuevas construcciones cae en picado
- Escasez potencial de oferta: menos proyectos = menos ofertas = aumento potencial de los precios
- El inicio de nuevas inversiones se ve obstaculizado por la complejidad de los procedimientos y la falta de parcelas disponibles
¿Cómo comprar un piso en el mercado primario en Polonia? [instrucciones paso a paso].
- Investigue el mercado local: compare los plazos de venta, el rendimiento de la inversión, el precio por metro cuadrado
- Determinar el presupuesto y la solvencia: consultar a un asesor crediticio
- Elija una ubicación: tenga en cuenta los desplazamientos, la infraestructura, el desarrollo del vecindario
- Evalúe la calidad del proyecto: estándar, zonas comunes, entorno
- Comprobar la documentación: permisos, acuerdo de desarrollo, prospecto
- Firmar un acuerdo de reserva o de desarrollo
- Financiación garantizada: préstamo, fondos propios, contribución propia mín. 10-20%
- Aceptación del piso e inscripción en el registro de la propiedad
Errores típicos de los inversores
- Comprar bajo la influencia de las emociones (por ejemplo, “porque hay descuento hasta el fin de semana”).
- Falta de análisis del rendimiento de la inversión y de los costes ocultos
- Falta de comprensión de la norma de desarrollo
- Falta de planes de uso del suelo
El futuro: calidad y transparencia como ventaja competitiva
Empresas como YIT demuestran que un enfoque basado en los valores finlandeses de transparencia, calidad de diseño y creación de espacios habitables (no sólo para vivir) genera confianza en los clientes. Los precios públicos y las comodidades adicionales (áreas de integración, terrazas verdes, zonas de estar compartidas) también están ganando importancia.
Conclusiones y recomendaciones de Atlant Estates
Lo que hay que recordar:
- El mercado primario polaco entra en una fase de racionalización y estabilización
- La calidad del proyecto y las ventajas de la ubicación son clave
- El crédito se abarata, pero los clientes compran de forma más consciente
- Las inversiones en Varsovia, Trimiste y Wrocław tienen el mayor potencial
¿Planea comprar un piso en el mercado primario? ¿Busca una inversión con una alta rentabilidad? Póngase en contacto con los expertos de Atlant Estates y obtenga un análisis del proyecto, asesoramiento crediticio y apoyo en las negociaciones con el promotor.
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Fuente: entrevista con Leszek Stankiewicz, director general de YIT, publicada por RynekPierwotny.pl en julio de 2025 (análisis de Big Data de los 7 mayores mercados inmobiliarios).
