¿Qué hacer en lugar de dinero en efectivo como pago inicial de una hipoteca? Existen varias opciones

La compra de un piso en Polonia, ya sea para uso propio o como inversión, casi siempre va unida a una hipoteca. Uno de los principales requisitos de los bancos es la contribución propia, es decir, la parte del valor de la propiedad que el comprador financia con sus propios fondos.
Según la recomendación de la Comisión de Supervisión Financiera (CSF), la aportación propia mínima es del 20% del valor de la propiedad, aunque en algunos casos los bancos aceptarán un 10% si el cliente contrata un seguro adicional.

Pero, ¿qué hacer si no se dispone de esa cantidad de dinero?
Desde el punto de vista de Atlant Estates, existen varias alternativas viables. En este artículo le explicamos qué puede sustituir al dinero en efectivo como pago inicial y cómo prepararse para una hipoteca en Polonia, especialmente si es usted inversor o extranjero.

¿Qué es una cotización unitaria y por qué es importante?

La aportación propia es una forma de garantía para el banco: cuanto mayor sea la cantidad que el comprador invierta de sus propios fondos, menor será el riesgo para el prestamista.
En la práctica, esto significa que una persona que disponga, por ejemplo, de 200.000 zlotys para comprar un piso de 1.000.000 de zlotys sólo necesita un préstamo de 800.000 zlotys, lo que repercute en mejores condiciones de préstamo, tipos de interés más bajos y mayores posibilidades de una decisión bancaria favorable.

Por otro lado, reunir una suma tan elevada puede ser todo un reto, especialmente para los compradores jóvenes o los inversores extranjeros. Por eso merece la pena informarse sobre las formas alternativas de depósito que aceptan los bancos.

Alternativas al efectivo como depósito

1. El valor del terreno o de la propiedad

Una de las soluciones más comunes es sustituir su propia contribución por el valor de un terreno u otra propiedad de su propiedad.
Si planea construir una casa y es propietario del terreno, su valor de mercado puede alcanzar el 100% de la contribución requerida.

Condiciones que deben cumplirse:

• La parcela debe tener un estatus legal regulado,
• no puede hipotecarse,
• debe contar con una tasación actualizada realizada por un tasador inmobiliario,
• Debe ser coherente con el plan de desarrollo local (PDL).

Ejemplo:
Si el valor de un terreno es de 200.000 zlotys y usted construye una casa por 800.000 zlotys, el banco puede contabilizar esta cantidad como contribución propia y financiar el 80% restante.

2. Valor de otros bienes como garantía

Algunos inversores se preguntan si se puede utilizar otro piso como contribución unitaria.
Sí, siempre que no se trate de un préstamo y que su valor cubra una parte o la totalidad de la contribución exigida.

El banco puede concederle una hipoteca adicional, lo que reduce sus obligaciones monetarias a la hora de comprar un nuevo inmueble.
Esta solución es especialmente popular entre los inversores que ya tienen una cartera de pisos en el mercado secundario.

3. Fondos acumulados en IKE o IKZE

Los bancos también aceptan cada vez más los ahorros acumulados en formas de inversión como:

• Cuenta de jubilación individual (IKE).
• Cuenta de jubilación individual (IKZE).

Es importante que estos fondos estén documentados como propios y estén disponibles cuando se necesiten.

4. Programas garantizados BGK – Apartamento sin entrada

En el marco del programa gubernamental “Vivienda sin contribución ” (Préstamo Familiar para la Vivienda, RCM), una parte de la contribución puede sustituirse por una garantía del Banco de la Economía Nacional (BNE).

Esta solución le permite pedir prestado hasta el 100% del valor de la propiedad si cumple ciertas condiciones:

Condiciones del programa:

• La solicitud de préstamo es para el primer piso,
• El comprador no debe poseer ninguna otra propiedad en el momento de la compra,
• La propiedad no debe superar el límite de precio por m² establecido,
• El importe máximo de la garantía es del 20% del valor de la propiedad, pero no superior a 100.000 PLN.

Ejemplo:
Usted compra un piso en Cracovia por 600.000 zlotys, no tiene anticipo. BGK puede garantizar 120.000 zlotys (20%) y el banco le prestará 480.000 zlotys.

5. Contribución en forma de costes de construcción

Si está construyendo una casa utilizando el plan de mejora de la vivienda, su propia contribución puede consistir en costes documentados de materiales o trabajos de construcción tales como

• Compra de ladrillos, cemento, madera,
• Pague al equipo de construcción,
• estableciendo conexiones.

La condición es que los gastos realizados estén documentados con facturas con IVA.

6. Apoyo familiar y donaciones

Los bancos también aceptan donaciones de familiares directos como fuente de contribución, siempre que los fondos se reciban en la cuenta del prestatario y se confirmen mediante una transferencia bancaria y un acuerdo de donación.

💡 Nota:
Algunos bancos exigen que los fondos estén en la cuenta del cliente durante un determinado periodo de tiempo antes de solicitar un préstamo (por ejemplo, 3 meses).

Lo que no puede utilizarse como contribución

Según un análisis de Direct.money.co.uk, los clientes cometen a menudo el error de intentar financiar su propio depósito con un préstamo en efectivo o un crédito.
Lamentablemente, esto no es aceptado por los bancos, ya que estos fondos no se consideran “fondos propios”. – Aumentan los niveles de endeudamiento y reducen la solvencia.

Además, el banco no reconoce los llamados “préstamos personales” entre amigos sin un contrato formal.

Conclusión

La falta de liquidez no significa que deba renunciar a comprar un piso. Existen muchas formas alternativas de aportación de capital, desde terrenos, inmuebles hasta garantías BGK. Sin embargo, la clave está en preparar la documentación adecuada y elegir una estrategia de financiación.

En Atlant Estates, ayudamos a particulares e inversores:

• análisis de solvencia,
• Elegir los mejores bancos y programas,
• preparación de documentos,
• Busque propiedades con alta rentabilidad en los mercados primario y secundario.

Contactar con Atlant Estates

Si está pensando en comprar un piso en Polonia o desea informarse sobre las opciones para financiar su inversión sin un pago inicial, póngase en contacto con nosotros.