NOI a ROI w nieruchomościach: Czy to to samo? Poradnik dla inwestorów
W świecie inwestycji w nieruchomości, dwa skróty pojawiają się niezwykle często: NOI (Net Operating Income) oraz ROI (Return on Investment). Choć brzmią podobnie i oba są używane do oceny rentowności, nie oznaczają tego samego. W tym artykule wyjaśniamy, czym się różnią, jak się je oblicza i dlaczego oba są kluczowe przy analizie inwestycji w mieszkania, lokale użytkowe czy nieruchomości komercyjne.
Co to jest NOI?
NOI (dochód operacyjny netto) to wskaźnik, który pokazuje przychody generowane przez nieruchomość po odliczeniu kosztów operacyjnych, takich jak:
- zarządzanie nieruchomością,
- ubezpieczenie,
- podatki od nieruchomości,
- utrzymanie budynku.
Nie uwzględnia natomiast kosztów finansowania (np. raty kredytu) czy amortyzacji.
Wzór na NOI:
NOI = Przychody z najmu - Koszty operacyjne
To wskaźnik pokazujący potencjał dochodowy nieruchomości niezależnie od sposobu jej zakupu.
Czym jest ROI?
ROI (zwrot z inwestycji) to wskaźnik pokazujący, jak skutecznie inwestycja generuje zysk.
Wzór na ROI:
ROI = (Zysk netto / Całkowity koszt inwestycji) x 100%
W przeciwieństwie do NOI, ROI uwzględnia koszt zakupu, opłaty notarialne, prowizje i inne nakłady, a także dochód netto po odjęciu kosztów finansowania (np. kredytu).
Kluczowe różnice między ROI a NOI
| Cecha | NOI | ROI |
|---|---|---|
| Uwzględnia kredyt? | NIE | TAK |
| Dotyczy dochodu operacyjnego? | TAK | NIE |
| Używany do porównania nieruchomości? | TAK | CZĘŚCIOWO |
| Pokazuje efektywność inwestora? | NIE | TAK |
Dlaczego warto znać oba wskaźniki?
Zarówno NOI, jak i ROI, są niezbędne do podjęcia świadomej decyzji inwestycyjnej:
- NOI pomoże Ci ocenić, czy nieruchomość generuje stabilny przychód.
- ROI pokaże, czy inwestycja się opłaca po uwzględnieniu wszystkich kosztów.
Jeśli planujesz zakup nieruchomości z kredytem, ROI da Ci pełniejszy obraz opłacalności inwestycji. Jeśli porównujesz kilka nieruchomości pod kątem potencjału dochodowego, skup się na NOI.
Co lepiej odzwierciedla wartość nieruchomości?
NOI jest często stosowany przy wycenie nieruchomości komercyjnych, gdyż pokazuje realny dochód, jaki można z niej uzyskać. ROI lepiej sprawdza się przy ocenie opłacalności dla inwestora.
Przykład z życia:
Wyobraź sobie dwie nieruchomości, każda z dochodem operacyjnym netto (NOI) 60 000 zł rocznie.
- Jedna z nich kosztuje 800 000 zł, a druga 1 200 000 zł.
- ROI w pierwszym przypadku to 7,5%, w drugim 5%.
Mimo identycznego NOI, inwestor może wybrać tę o wyższym ROI.
Zobacz nasz poradnik: Jak kupić mieszkanie w Polsce jako cudzoziemiec
Podsumowanie
NOI i ROI to dwa różne narzędzia, które inwestorzy powinni znać i stosować w zależności od celu analizy.
- NOI pokazuje dochodowość nieruchomości,
- ROI pokazuje skuteczność inwestycji.
Jeśli chcesz ocenić wartość nieruchomości – analizuj NOI.
Jeśli chcesz zdecydować, gdzie zainwestować pieniądze – licz ROI.
Chcesz zainwestować w nieruchomości z dochodem pasywnym?
👉 Skontaktuj się z nami: Kontakt z Atlant Estates
Odniesienia
