Придбання квартири в Польщі — чи то для власних потреб, чи як інвестиція — майже завжди пов'язане з необхідністю отримання іпотечного кредиту. Однією з основних вимог банків є власний внесок, тобто частина вартості нерухомості, яку покупець фінансує з власних коштів.
Відповідно до рекомендації Комісії з фінансового нагляду (KNF), мінімальний власний внесок становить 20% вартості нерухомості, хоча в деяких випадках банки приймають 10%, якщо клієнт придбає додаткове страхування.
Але що робити, якщо у вас немає такої готівки?
З точки зору агентства Atlant Estates, існує кілька реальних альтернатив. У цій статті ми пояснюємо, що може замінити готівку як власний внесок і як підготуватися до отримання іпотечного кредиту в Польщі — особливо якщо ви інвестор або іноземець.
Що таке власний внесок і чому він такий важливий?
Власний внесок — це форма забезпечення банку – чим більша сума, яку покупець інвестує з власних коштів, тим менше ризику для кредитора.
На практиці це означає, що особа, яка має, наприклад, 200 000 zł для придбання квартири за 1 000 000 zł, потребує кредиту лише на 800 000 zł, що впливає на кращі кредитні умови, нижчу процентну ставку та більшу ймовірність позитивного рішення банку.
З іншого боку, зібрати таку велику суму може бути викликом — особливо для молодих покупців або іноземних інвесторів. Тому варто дізнатися про альтернативні форми власного внеску, які приймаються банками.
Альтернативи готівці як власному внеску
1. Вартість ділянки або нерухомості
Одним з найчастіше використовуваних рішень є заміна власного внеску вартістю наявної ділянки або іншої нерухомості.
Якщо ви плануєте будівництво будинку і ділянка належить вам, її ринкова вартість може становити навіть 100% необхідного власного внеску.
Умови, які потрібно виконати:
- ділянка повинна мати урегульований правовий статус,
- не може бути обтяжена іпотекою,
- повинна мати актуальний оцінювальний акт, виконаний оцінювачем нерухомості,
- повинна відповідати місцевому плану просторового розвитку (MPZP).
💡 Приклад:
Якщо вартість ділянки становить 200 000 zł, а ви будуєте будинок за 800 000 zł, банк може визнати цю суму вашим власним внеском і профінансувати решту 80%.
2. Вартість іншої нерухомості як забезпечення
Деякі інвестори розмірковують, чи можна використовувати іншу квартиру як форму власного внеску.
Так — за умови, що нерухомість є вільною від кредиту і її вартість покриває частину або всю необхідну суму внеску.
Банк може встановити на ній додаткову іпотеку, що зменшує ваші грошові зобов'язання при придбанні нової нерухомості.
Це рішення особливо популярне серед інвесторів, які вже мають портфель квартир на вторинному ринку.
3. Кошти, накопичені в IKE або IKZE
Банки все частіше приймають також заощадження, накопичені в інвестиційних формах, таких як:
- Індивідуальний пенсійний рахунок (IKE)
- Індивідуальний рахунок пенсійного забезпечення (IKZE)
Важливо, щоб ці кошти могли бути документовані як власні і були доступні у разі потреби.
4. Програми з гарантією BGK – Квартира без власного внеску
У рамках державної програми „Квартира без власного внеску” (Сімейний іпотечний кредит, RKM), частина внеску може бути замінена гарантією Банку державного господарства (BGK).
Це рішення дозволяє отримати кредит навіть на 100% вартості нерухомості, якщо ви виконуєте певні умови:
Умови програми:
- кредитна заявка стосується першої квартири,
- покупець не може мати іншої нерухомості на момент покупки,
- нерухомість не може перевищувати встановлений ліміт ціни за м²,
- максимальна сума гарантії становить 20% вартості нерухомості, але не більше 100 000 zł.
💡 Приклад:
Ви купуєте квартиру у Кракові за 600 000 zł, у вас немає власного внеску. BGK може гарантувати 120 000 zł (20%), а банк надасть кредит на 480 000 zł.
5. Внесок у вигляді витрат на будівництво
Якщо ви будуєте будинок господарським способом, власним внеском можуть бути документовані витрати на матеріали або будівельні роботи, наприклад:
- придбання цегли, цементу, дерева,
- оплата будівельної бригади,
- виконання підключень.
Умовою є документування понесених витрат рахунками-фактурами з ПДВ.
6. Допомога родини та дарунки
Банки також приймають дарунки від найближчих родичів як джерело власного внеску — за умови, що кошти надійдуть на рахунок позичальника і будуть документовані переказом та угодою дарування.
💡 Увага: