Оренда в Польщі у 2026 році: Як підготуватися до змін у податках, правилах та очікуваннях ринку?

Польський ринок оренди постійно змінюється. Зростання витрат, зміни в податкових правилах та зростаючі очікування орендарів призводять до того, що інвестування в нерухомість для оренди вимагає все більшого професіоналізму та стратегічного підходу.

У цій статті ми зібрали ключові зміни, спостереження та рекомендації щодо приватної оренди, підприємницької діяльності, товариств та сімейних фондів. Дізнайтеся, що зробити, щоб у 2026 році спати спокійно як інвестор.

1. Польський Лад змінив правила гри

Найбільший прорив в останні роки принесли зміни, введені так званим Польським Ладом. Зокрема:

• ліквідація амортизації квартир,
• ліквідація загальних правил у приватній оренді,
• обов'язковий річний податок з доходу (8,5% або 12,5%).

Ефект? Все більше інвесторів перейшло на річну приватну оренду, яка, за даними 2023 року, охоплювала вже понад мільйон осіб.

2. Річний податок — простий, але не завжди без пасток

Оренда, що обліковується за річним податком, є відносно простою, але інвестори все ще допускають помилки:

• занижують доходи, наприклад, віднімаючи комісії управлінських компаній,
• погано складають угоди і неправильно перекладають витрати на орендарів,
• обліковують лише кошти, отримані “на руки”, замість загальної орендної плати.

Добре складена угода оренди повинна чітко розділяти орендну плату та додаткові витрати (комунальні послуги, сміття тощо), щоб легально обмежити базу оподаткування.

3. Оренда — це бізнес, як і будь-який інший

Оренда квартир — незалежно від правової форми — вимагає бізнес-підходу:

• визначення цільової групи орендарів,
• належно підготовленої пропозиції,
• професійного обслуговування,
• швидкої реакції на зміни попиту та сезонність.

На ринку все частіше діють компанії, що використовують CRM, автоматизацію та активний маркетинг. Прості оголошення та фотографії низької якості вже не достатні.

4. Приватна оренда vs. підприємницька діяльність

Після рішення НСА з 2021 року можливо вести навіть великий портфель квартир в рамках приватної оренди — без обмеження кількості приміщень.

Сьогодні рішення про те, чи орендувати як приватна особа, чи в рамках підприємницької діяльності, залежить головним чином від:

• прибутковості (податки, ZUS),
• кредитоспроможності (банки надають перевагу доходу з підприємницької діяльності),
• масштабу та планів розвитку портфеля.

5. Товариство чи сімейний фонд?

Коли варто розглянути товариство?

• Якщо досягнуто ліміту кредитоспроможності як фізична особа.
• Якщо метою є відокремлення майна від бізнес-ризику.
• Коли кошти на купівлю квартир походять зі товариства і виплата на PESEL генерує додатковий податок.

Сімейний фонд — коли має сенс?

• Коли інвестор має більший капітал і хоче забезпечити спадкування.
• Коли метою є захист майна і його реінвестування без оподаткування.
• Від певного масштабу — ведення фонду має витрати, подібні до товариства з обмеженою відповідальністю.

6. Перекладення витрат на орендаря — як робити це легально?

В річному податку не можна відраховувати витрати, тому важливим інструментом оптимізації є перекладення частини витрат (наприклад, комунальних послуг) на орендаря.

Ключові правила:

• записи повинні бути точними і розділяти орендну плату та витрати,
• в звичайній угоді оренди можна перекладати лише витрати, незалежні від власника (комунальні послуги),
• інші витрати, такі як внески до спільноти, можна перекладати лише в рамках випадкової оренди.

7. Наступні зміни в праві та податках

У 2025 році уряд планує нові зміни та модифікації:

• обмеження податкових пільг