Останнім часом у медіа все частіше з'являються повідомлення про зміни, що стосуються податкових зобов'язань власників нерухомості, які здаються в оренду приватно. Хоча багато з цих регуляцій стосуються переважно платників ПДВ, зміни можуть торкнутися також осіб, які сьогодні користуються пільгами. Нижче ми представляємо, що варто знати і як підготуватися.
1. Власник нерухомості як платник ПДВ
Відповідно до законодавства, особа, яка здає нерухомість в оренду – навіть у рамках приватної оренди – отримує статус платника ПДВ (хоча часто це звільнена особа).
• На практиці, приватна оренда для житлових цілей користується предметним звільненням (ст. 43 ч. 1 закону про ПДВ) — що означає, що ця послуга звільнена від ПДВ, і власник не зобов'язаний виставляти рахунок, якщо орендар (наприклад, компанія) не вимагатиме документ.
• Існує також суб'єктне звільнення — коли доходи від діяльності (включаючи оренду) не перевищують певного ліміту (до кінця 2025 року 200 000 zł, пізніше 240 000 zł) — тоді власник не стає активним платником ПДВ.
• Якщо власник є активним платником ПДВ і здає нерухомість компанії (B2B), він зобов'язаний виставити рахунок відповідно до норм ПДВ.
Ці правила наразі застосовуються — однак з 2026 року відбудеться ключова зміна у вигляді обов'язку користуватися системою KSeF (Національна система е-рахунків), що може вплинути також на власників, які користуються звільненнями.
2. KSeF (е-рахунки) – нові обов'язкові рамки
KSeF — це центральна електронна система, що обслуговує структуровані рахунки. До цього часу багато людей вважали, що ці зміни їх не стосуються, але ситуація починає змінюватися.
Основні терміни та обсяг:
• Обов'язок отримання рахунків через KSeF стосуватиметься всіх платників вже з 1 лютого 2026 року. 
• Обов'язок виставлення рахунків через KSeF охопить інших платників з 1 квітня 2026 року, в тому числі тих, хто здає нерухомість в оренду. 
• Мікроплатники, які виставляють рахунки з низькою вартістю (брутто ≤ 10 000 zł на місяць), можуть мати перехідний період (або звільнення) в перший рік дії, хоча це стосується переважно продажу, а не оренди. 
Що це означає на практиці:
• Навіть власники, звільнені сьогодні від ПДВ, будуть зобов'язані користуватися KSeF, якщо вони виставляють рахунки (наприклад, для компаній). 
• У випадку оренди для фізичної особи (B2C): іменні рахунки (або квитанції) не підлягатимуть обов'язковому KSeF — власник може виставити документ поза системою, якщо орендар вимагатиме. 
• Якщо власник не має номера NIP (а до цього розраховувався на PESEL), то для виставлення рахунка через KSeF для орендаря B2B йому потрібно буде отримати NIP. 
• Щодо рахунків витрат (наприклад, комунальних послуг) – коли постачальники будуть використовувати KSeF, щоб отримати такий рахунок, власник повинен бути видимим у системі як платник ПДВ, звільнений. 
3. Практичні сценарії — що ти повинен знати як власник
Сценарій A: приватна оренда (B2C), квартира для житлових цілей
• Найчастіше ти користуєшся предметним звільненням — не зобов'язаний виставляти рахунок або використовувати KSeF.
• Якщо орендар (фізична особа) попросить документ — ти можеш виставити звичайний рахунок або іменний рахунок поза KSeF (до часу, коли система стане обов'язковою).
• Коли настане обов'язок KSeF виставлення рахунків (для B2C) — цей випадок буде підлягати законодавчим виняткам. 
Сценарій B: оренда для компанії (B2B)
• Якщо ти є активним платником ПДВ: виставляєш рахунки, краще одразу з інтеграцією з KSeF.
• Якщо ти користуєшся суб'єктним звільненням: до 2026 року не зобов'язаний виставляти рахунки, але коли орендар вимагатиме документ — він повинен бути виставлений через KSeF.
• На практиці — з 1 квітня 2026 року власники нерухомості B2B будуть зобов'язані користуватися системою. 
Сценарій C: виставлення рахунків витрат (комунальні послуги, послуги)
• Дос