Ситуація на первинному ринку в Польщі після 2 кварталу 2025 року
Первинний ринок у 2025 році: стабілізація з потенціалом
Другий квартал 2025 року приніс низку важливих уроків для інвесторів, шукачів квартир та іноземних покупців, зацікавлених у купівлі нерухомості в Польщі. Незважаючи на очікування потужного відскоку після зниження процентних ставок, первинний ринок залишається у фазі стабілізації. Основні тенденції? Рекордна пропозиція, більш вимогливі покупці та стратегічні рішення девелоперів.
Ключові показники (7 найбільших ринків)
- Кількість об’єктів у пропозиції: 78 000 (рекорд в історії первинного ринку)
- Падіння продажів: -5% порівняно з 1 кварталом 2025 року (помірне)
- Зменшення нових інвестицій: -12% менше нових проектів
- Найкращі локації: Варшава, Тримісто, Краків, Вроцлав
- Рентабельність інвестицій для інвестиційних паїв: 5,0-7,2% брутто, залежно від місця розташування
Ринок для клієнта, а не для девелопера
Ключове явище: висока пропозиція
Збільшення пропозиції є результатом інтенсивного запуску проєктів девелоперами у 2023-2024 роках. Багато інвестицій було введено навіть із “запасних” проєктів, які раніше лежали в шухляді. Сьогодні перевага на боці покупця:
- Можливість порівняти якість проектів та розробників
- Не потрібно купувати “дірку в землі”
- Можна розраховувати на додаткову цінність: тераси, зелені насадження, зручності
- Клієнт не діє під впливом FOMO і раціонально аналізує пропозиції
Висновки для інвестора:
- Не варто поспішати з покупкою, не проаналізувавши ринок
- Забудовники готові запропонувати вигідні умови рішучим покупцям
- Варто відстежувати преміальні пропозиції в локаціях з перспективами зростання
Де купувати квартири в Польщі? Аналіз міст
Варшава та Тримісто
- Час до розпродажу: <5 кварталів (збалансоване співвідношення попиту та пропозиції)
- Тенденції: стабільні ціни, висока якість пропозицій, зростаюче значення другого житла та преміум-сегменту
- Приклад рентабельності інвестицій: 1-кімнатні квартири в центрі Гданська 6,5-7,2% брутто
Краків, Вроцлав, Познань
- Час розпродажу: 7-8 кварталів (ринок вимагає кращого відбору проектів)
- РЕНТАБЕЛЬНІСТЬ ІНВЕСТИЦІЙ: 5,5-6,2% брутто в середньому
- Висновок: варто інвестувати в привабливі за ціною квартири з гарним доступом та оздобленням “під ключ
Лодзь та GZM (Катовіце та околиці)
- Час продажу: 9-10 кварталів
- Клієнт однозначно диктує умови
- Інвестори можуть розраховувати на знижки, але повинні обирати проекти за якістю та місцем розташування
Іпотечні кредити та їх вплив на ринок
Вартість фінансування
- Кредити з фіксованою відсотковою ставкою знизилися до 6% (з 7%)
- Кредитоспроможність зросла приблизно на 6% у річному обчисленні та ще на 5% у другому кварталі
- Клієнти ще не повернулися масово на ринок – багато хто очікує подальших скорочень
Типові запитання клієнтів:
- “Чи варто брати кредит зараз, чи чекати на подальше падіння ставок?”
- “Чи можу я дозволити собі більшу квартиру тепер, коли мої можливості зросли?”
- “Чи не впадуть ціни ще більше?”
Відповідь експерта:
- Поточні умови відносно сприятливі, але раптового імпульсу до купівлі немає
- Найбільше кредитів беруть особи з вищими доходами або сімейні пари з більшими можливостями
- Процентні ставки можуть впасти до 4,5% до кінця 2025 року і нижче 4% у 2026 році
- Клієнти часто підраховують: “оскільки кредит може бути ще дешевшим, я почекаю”.
Витрати на будівництво, земля та проблеми з постачанням
Витрати на реалізацію інвестицій
- Середнє зростання матеріальних витрат: +3% р/р
- Деякі елементи дешевшають (OSB, деревина), інші дорожчають (енергія, інсталяції, заробітна плата)
- Дефіцит кваліфікованої робочої сили може посилитися у 2026-2027 роках
Земля: конкуренція та зростання цін
- Частка вартості землі в проекті досягає 25-30%.
- Немає нових державних земель (урядові проекти не стартували)
- Девелопери створюють спільні підприємства з приватними землевласниками
Перспективи на 2026 рік і далі
- Кількість дозволів на нове будівництво різко скорочується
- Можливий дефіцит пропозиції: менше проектів = менше заявок = потенційне зростання цін
- Початок нових інвестицій стримується складністю процедур та відсутністю вільних земельних ділянок
Як купити квартиру на первинному ринку в Польщі? [покрокова інструкція].
- Дослідіть місцевий ринок: порівняйте час продажу, рентабельність інвестицій, ціну за квадратний метр
- Визначте бюджет і кредитоспроможність: проконсультуйтеся з кредитним консультантом
- Обирайте локацію: враховуйте можливість доїзду на роботу, інфраструктуру, розвиток району
- Оцініть якість проекту: стандарт, місця загального користування, оточення
- Перевірте документацію: дозволи, угоду про забудову, проспект емісії
- Підписати угоду про резервування або девелоперську угоду
- Забезпечене фінансування: кредит, власні кошти, власний внесок мін. 10-20%
- Прийняття квартири та реєстрація в земельному кадастрі
Типові помилки інвесторів
- Купівля під впливом емоцій (наприклад, “тому що знижка до кінця тижня”).
- Відсутність аналізу рентабельності інвестицій та прихованих витрат
- Нерозуміння стандарту розробки
- Відсутність планів землекористування
Майбутнє: якість і прозорість як конкурентна перевага
Такі компанії, як YIT, демонструють, що підхід, заснований на фінських цінностях прозорості, якості дизайну та створенні життєвого простору (а не лише житлового), зміцнює довіру клієнтів. Загальнодоступні ціни та додаткові зручності (інтеграційні зони, зелені тераси, спільні зони відпочинку) також набувають все більшого значення.
Висновки та рекомендації Atlant Estates
Що треба пам’ятати:
- Первинний ринок Польщі вступає у фазу раціоналізації та стабілізації
- Якість проекту та переваги розташування є ключовими
- Кредит дешевшає, але клієнти купують більш свідомо
- Інвестиції у Варшаві, Тримісті та Вроцлаві мають найбільший потенціал
Плануєте придбати квартиру на первинному ринку? Шукаєте інвестицію з високою окупністю? Зверніться до експертів Atlant Estates та отримайте аналіз проекту, кредитні рекомендації та підтримку в переговорах із забудовником.
Дзвони: +48 459 569 303
Електронна пошта: office@atlantestates.com
Перевірте актуальні пропозиції: www.atlantestates.com
Джерело: інтерв’ю з генеральним директором YIT Лешеком Станкевичем, опубліковане RynekPierwotny.pl у липні 2025 року (аналіз Big Data 7 найбільших ринків житла).
