Jak obliczyć dochody z najmu i rozliczyć PIT w Polsce w 2025 roku? Praktyczny przewodnik dla właścicieli i inwestorów

📑 Spis treści

Wynajem mieszkań w Polsce to jedna z najpopularniejszych form inwestowania, szczególnie wśród obcokrajowców – migrantów z Ukrainy, którzy szukają bezpiecznej przystani dla swojego kapitału. Jednak równie ważne, co wybór odpowiedniego lokum, jest właściwe rozliczenie najmu, czyli obliczenie dochodu i podatku. Sprawdź, jak to zrobić krok po kroku.

Jak obliczyć dochód z najmu w Polsce?

Podstawą do rozliczeń jest przychód z najmu, czyli wszystkie kwoty, które otrzymujesz od najemcy. Najczęściej będzie to czynsz najmu plus ewentualne dodatkowe opłaty (np. za garaż, media – jeśli nie są wyraźnie wyodrębnione).

👉 Przykład: Jeśli najemca płaci Ci 3000 zł miesięcznie, to jest to Twój przychód z najmu.

Jak rozliczać najem w 2025 roku i kto płaci podatek?

Podatek od najmu w Polsce płaci właściciel mieszkania (wynajmujący). Wynajmujący zgłasza przychód i płaci podatek w terminie – w Polsce zazwyczaj do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni.

Dla migrantów z UA/RU (українців та росіян у Польщі) to bardzo istotne – w Polsce właściciel odpowiada za rozliczenie podatku, nawet jeśli najemca pochodzi z innego kraju.

Rozliczenie PIT-28 online lub w urzędzie

👉 PIT-28 możesz wysłać:

• przez system Twój e-PIT od połowy lutego,
• papierowo w urzędzie skarbowym, pamiętając o obowiązującym formularzu (dla rozliczenia PIT-28 za 2020 była to wersja 23).

Dziś większość osób wybiera wysyłkę online – jest szybsza, bezpieczna i pozwala uniknąć kolejek.

Ryczałt czy skala podatkowa?

W 2025 roku najem prywatny w Polsce można rozliczać przede wszystkim w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych:

✅ 8,5% do 100 tys. zł rocznie

✅ 12,5% od nadwyżki powyżej 100 tys. zł

Od kilku lat zasady ogólne (skala podatkowa) są dostępne tylko dla osób, które wynajmują w ramach działalności gospodarczej.

Jak obliczyć podatek od najmu?

To bardzo proste:

(przychód miesięczny) × (stawka ryczałtu)

Np. dla 3000 zł miesięcznie i stawki 8,5% zapłacisz 255 zł podatku ryczałtowego.

Jakie dokumenty są potrzebne, by rozliczyć najem?

• Umowa najmu (обов’язково, обязательно) – najlepiej sporządzona na piśmie.
• Dowody zapłaty czynszu przez najemcę.
• Jeśli wybierasz skalę podatkową w działalności: faktury i rachunki na koszty (media, remonty, amortyzacja).

Jakie są konsekwencje, jeśli nie zapłacisz podatku od najmu?

Brak zapłaty podatku w Polsce może oznaczać:

🚨 Karę finansową

🚨 Odsetki od zaległości

🚨 Egzekucję komorniczą

🚨 A w skrajnych przypadkach postępowanie karno-skarbowe.

Dlatego warto od razu zrobić to zgodnie z prawem.

Jaki PIT w Polsce za wynajem mieszkania? – PIT-28

Rozliczenie ryczałtu następuje w deklaracji PIT-28, składanej zwykle do końca kwietnia za rok poprzedni.

Wynajem mieszkania bez podatku – czy to możliwe?

Coraz częściej inwestorzy pytają: czy można wynajmować mieszkanie bez podatku? Prawnie – nie, jeśli osiągasz przychód z najmu, musisz go wykazać. Istnieją jednak strategie optymalizacji podatkowej (np. poprzez odpowiednie planowanie inwestycji czy ubezpieczenie najmu), o których chętnie opowiemy podczas darmowej konsultacji.

Jak zwiększyć zysk z wynajmu mieszkania?

Rozliczenia podatkowe to jedno, ale kluczem do wyższych dochodów z najmu jest także:

✅ odpowiednie przygotowanie mieszkania (home staging),

✅ targetowanie wynajmu na konkretną grupę (np. rodziny, studenci, migranci),

✅ inwestowanie w bezpieczne lokalizacje.

FAQ – Najczęściej zadawane pytania o opodatkowanie najmu

1. Czy każdy wynajem mieszkania podlega opodatkowaniu?

Tak, każde wynagrodzenie z tytułu najmu w Polsce trzeba zgłosić i zapłacić podatek.

2. Jaki podatek płaci właściciel mieszkania w Polsce?

Przeważnie jest to ryczałt – 8,5% do 100 tys. zł i 12,5% powyżej tej kwoty.

3. Jak zapłacić podatek od wynajmu?

Przelewem na mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca za miesiąc poprzedni.

4. Czy umowa najmu musi być na piśmie?

Tak, to podstawa bezpieczeństwa prawnego i ewentualnego dochodzenia roszczeń.

Chcesz dowiedzieć się więcej?

Umów się na bezpłatną konsultację z ekspertem Atlant Estates. Pomożemy Ci:

✔ dobrać optymalny sposób rozliczania najmu,

✔ omówić kwestie zakupu nieruchomości

✔ przeprowadzić przez wszystkie formalności.

👉 Kliknij i zapisz się na rozmowę

Sprawdź także nasze inne artykuły

Ceny mieszkań we Wrocławiu i w Polsce – czerwiec 2025

Ubezpieczenie mieszkania i domu – dlaczego warto o tym pamiętać?

Jak dostać kredyt w Polsce dla migrantów – poradnik krok po kroku