Der Kauf einer Wohnung in Polen – ob für den eigenen Bedarf oder als Investition – ist fast immer mit der Notwendigkeit verbunden, ein Hypothekendarlehen zu erhalten. Eine der grundlegenden Anforderungen der Banken ist Eigenkapital, also der Teil des Wertes der Immobilie, den der Käufer mit eigenen Mitteln finanziert.
Laut der Empfehlung der Kommission für Finanzaufsicht (KNF) beträgt das minimale Eigenkapital 20% des Wertes der Immobilie, obwohl in einigen Fällen Banken 10% akzeptieren, wenn der Kunde eine zusätzliche Versicherung abschließt.

Aber was tun, wenn Sie nicht über so viel Bargeld verfügen?
Aus der Perspektive der Agentur Atlant Estates gibt es mehrere realistische Alternativen. In diesem Artikel erklären wir, was Bargeld als Eigenkapital ersetzen kann und wie man sich auf die Aufnahme eines Hypothekendarlehens in Polen vorbereitet – insbesondere wenn Sie Investor oder Ausländer sind.

Was ist Eigenkapital und warum ist es so wichtig?

Eigenkapital ist eine Form der Sicherung für die Bank – je höher der Betrag, den der Käufer mit eigenen Mitteln investiert, desto geringer das Risiko für den Kreditgeber.
In der Praxis bedeutet dies, dass eine Person, die z.B. 200.000 zł für den Kauf einer Wohnung im Wert von 1.000.000 zł hat, nur ein Darlehen über 800.000 zł benötigt, was sich auf bessere Kreditkonditionen, niedrigere Zinsen und eine höhere Chance auf eine positive Entscheidung der Bank auswirkt.

Andererseits kann es eine Herausforderung sein, so viel Geld zu sammeln – insbesondere für junge Käufer oder ausländische Investoren. Daher ist es sinnvoll, alternative Formen des Eigenkapitals kennenzulernen, die von Banken akzeptiert werden.

Alternativen zu Bargeld als Eigenkapital

1. Der Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie

Eine der am häufigsten verwendeten Lösungen ist die Ersetzung des Eigenkapitals durch den Wert eines vorhandenen Grundstücks oder einer anderen Immobilie.
Wenn Sie planen, ein Haus zu bauen und das Grundstück Ihnen gehört, kann dessen Marktwert bis zu 100% des erforderlichen Eigenkapitals ausmachen.

Bedingungen, die erfüllt werden müssen:

das Grundstück muss einen geregelten rechtlichen Status haben,
es darf nicht mit einer Hypothek belastet sein,
es muss über ein aktuelles Wertgutachten verfügen, das von einem Immobiliengutachter erstellt wurde,
es sollte mit dem lokalen Flächennutzungsplan (MPZP) übereinstimmen.

💡 Beispiel:
Wenn der Wert des Grundstücks 200.000 zł beträgt und Sie ein Haus für 800.000 zł bauen, kann die Bank diesen Betrag als Ihr Eigenkapital anerkennen und die restlichen 80% finanzieren.

2. Der Wert einer anderen Immobilie als Sicherheit

Einige Investoren fragen sich, ob sie eine andere Wohnung als Form des Eigenkapitals verwenden können.
Ja – vorausgesetzt, die Immobilie ist hypothekenfrei und ihr Wert deckt einen Teil oder das gesamte erforderliche Eigenkapital ab.

Die Bank kann darauf eine zusätzliche Hypothek eintragen, was Ihre Bargeldverpflichtungen beim Kauf einer neuen Immobilie verringert.
Diese Lösung ist besonders beliebt bei Investoren, die bereits ein Portfolio von Wohnungen auf dem Sekundärmarkt besitzen.

3. Mittel, die in IKE oder IKZE angespart wurden

Banken akzeptieren zunehmend auch Ersparnisse, die in Anlageformen wie:

Individuelles Alterskonto (IKE)
Individuelles Altersvorsorgekonto (IKZE)

Es ist wichtig, dass diese Mittel als eigene nachgewiesen werden können und im Bedarfsfall verfügbar sind.

4. Programme mit BGK-Garantie – Wohnung ohne Eigenkapital

Im Rahmen des staatlichen Programms „Wohnung ohne Eigenkapital“ (Familienhypothek, RKM) kann ein Teil des Eigenkapitals durch die Garantie der Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) ersetzt werden.

Diese Lösung ermöglicht die Aufnahme eines Darlehens von bis zu 100% des Wertes der Immobilie, wenn Sie bestimmte Bedingungen erfüllen:

Bedingungen des Programms:

der Kreditantrag bezieht sich auf die erste Wohnung,
der Käufer darf zum Zeitpunkt des Kaufs keine andere Immobilie besitzen,
die Immobilie darf den festgelegten Preis pro m² nicht überschreiten,
der maximale Garantiebetrag beträgt 20% des Wertes der Immobilie, jedoch nicht mehr als 100.000 zł.

💡 Beispiel:
Sie kaufen eine Wohnung in Krakau für 600.000 zł, Sie haben kein Eigenkapital. BGK kann 120.000 zł (20%) garantieren, und die Bank gewährt ein Darlehen über 480.000 zł.

5. Eigenkapital in Form von Aufwendungen für den Bau

Wenn Sie ein Haus im Eigenbau errichten, können nachgewiesene Ausgaben für Materialien oder Bauarbeiten als Eigenkapital gelten, z.B.:

der Kauf von Ziegeln, Zement, Holz,
die Bezahlung des Bauunternehmens,
die Durchführung von Anschlüssen.

Voraussetzung ist der Nachweis der entstandenen Kosten durch Mehrwertsteuerrechnungen.

6. Unterstützung von der Familie und Schenkungen

Banken akzeptieren auch Schenkungen von nahen Familienangehörigen als Quelle des Eigenkapitals – vorausgesetzt, die Mittel gelangen auf das Konto des Kreditnehmers und werden durch Überweisung und Schenkungsvertrag nachgewiesen.

💡 Hinweis: