- 1. Der polnische Ład hat die Spielregeln geändert
- 2. Pauschale — einfach, aber nicht immer ohne Fallen
- 3. Miete ist ein Geschäft wie jedes andere
- 4. Private Miete vs. gewerbliche Tätigkeit
- 5. Gesellschaft oder Familienstiftung?
- 6. Kosten auf den Mieter abwälzen — wie macht man das legal?
- 7. Kommende Änderungen im Recht und bei Steuern
- 8. Was vor 2026 zu tun ist? Checkliste für Investoren
- 9. Zusammenfassung
Der polnische Mietmarkt verändert sich ständig. Steigende Kosten, Änderungen in den Steuervorschriften und wachsende Erwartungen der Mieter erfordern, dass Investitionen in Mietimmobilien immer professioneller und strategischer angegangen werden.
In diesem Artikel haben wir die wichtigsten Änderungen, Beobachtungen und Empfehlungen zur privaten Miete, gewerblichen Tätigkeiten, Gesellschaften und Familienstiftungen zusammengestellt. Erfahren Sie, was Sie tun können, um im Jahr 2026 als Investor ruhig schlafen zu können.
1. Der polnische Ład hat die Spielregeln geändert
Die größten Veränderungen in den letzten Jahren wurden durch die sogenannten Änderungen des polnischen Ład gebracht. Insbesondere:
- Abschaffung der Abschreibung von Wohnungen,
- Abschaffung der allgemeinen Regeln bei der privaten Miete,
- pflichtige Pauschale auf Einnahmen (8,5% oder 12,5%).
Die Folge? Immer mehr Investoren sind auf die pauschale private Miete umgestiegen, die laut Daten aus dem Jahr 2023 bereits über eine Million Personen umfasste.
2. Pauschale — einfach, aber nicht immer ohne Fallen
Die Miete, die pauschal abgerechnet wird, ist relativ einfach, aber Investoren machen weiterhin Fehler:
- Sie unterbewerten die Einnahmen, z.B. indem sie Provisionen von verwaltenden Firmen abziehen,
- Sie konstruieren Verträge falsch und wälzen Kosten nicht korrekt auf die Mieter ab,
- Sie rechnen nur die Beträge ab, die „bar“ erhalten werden, anstatt die gesamte Miete.
Ein gut konstruierter Mietvertrag sollte klar zwischen Miete und zusätzlichen Gebühren (Nebenkosten, Müll usw.) unterscheiden, um die Steuerbemessungsgrundlage legal zu reduzieren.
3. Miete ist ein Geschäft wie jedes andere
Die Vermietung von Wohnungen — unabhängig von der Rechtsform — erfordert ein geschäftliches Vorgehen:
- Bestimmung der Zielgruppe der Mieter,
- angemessene Angebotserstellung,
- professionelle Betreuung,
- schnelle Reaktion auf Nachfrageschwankungen und Saisonalität.
Immer mehr Unternehmen auf dem Markt nutzen CRM, Automatisierung und aktives Marketing. Einfache Anzeigen und Fotos von geringer Qualität reichen nicht mehr aus.
4. Private Miete vs. gewerbliche Tätigkeit
Nach dem Urteil des NSA aus dem Jahr 2021 ist es möglich, sogar ein großes Portfolio von Wohnungen im Rahmen der privaten Miete zu führen — ohne Begrenzung der Anzahl der Einheiten.
Heute hängt die Entscheidung, ob man als Privatperson oder im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit vermietet, hauptsächlich von folgenden Faktoren ab:
- Rentabilität (Steuern, Sozialversicherungsbeiträge),
- Kreditwürdigkeit (Banken bevorzugen Einkünfte aus gewerblicher Tätigkeit),
- Umfang und Entwicklungspläne des Portfolios.
5. Gesellschaft oder Familienstiftung?
Wann lohnt es sich, eine Gesellschaft zu gründen?
- Wenn die Kreditwürdigkeitsgrenze als natürliche Person erreicht wurde.
- Wenn das Ziel darin besteht, Vermögen vom Geschäftsrisiko zu trennen.
- Wenn die Mittel zum Kauf von Wohnungen aus der Gesellschaft stammen und die Auszahlung auf die PESEL zusätzliche Steuern generiert.
Familienstiftung — wann macht sie Sinn?
- Wenn der Investor über ein größeres Vermögen verfügt und Nachfolge sichern möchte.
- Wenn das Ziel darin besteht, Vermögen zu schützen und es ohne Besteuerung reinvestieren zu können.
- Ab einer bestimmten Größenordnung — die Führung einer Stiftung verursacht Kosten, die ähnlich wie bei einer GmbH sind.
6. Kosten auf den Mieter abwälzen — wie macht man das legal?
Bei der Pauschale können keine Kosten abgezogen werden, weshalb ein wichtiges Optimierungsinstrument darin besteht, einen Teil der Kosten (z.B. Nebenkosten) auf den Mieter abzuwälzen.
Wichtige Regeln:
- Die Vereinbarungen müssen präzise sein und Miete und Gebühren trennen,
- In einem normalen Mietvertrag können nur Gebühren abgewälzt werden, die unabhängig vom Eigentümer sind (Nebenkosten),
- Andere Kosten, wie Gebühren an die Gemeinschaft, können nur im Rahmen der gelegentlichen Miete abgewälzt werden.
7. Kommende Änderungen im Recht und bei Steuern
Im Jahr 2025 plant die Regierung weitere Verschärfungen und Modifikationen:
- Begrenzung der Wohnungssteuererleichterung.