Vermietung gemeinsamer Wohnung von Ehepartnern und die Frage der Mehrwertsteuer – wie berechnet man die Grenze?

Oft entscheiden sich Ehepartner, die Miteigentümer einer Immobilie sind, diese zu vermieten. In solchen Situationen stellen sich Fragen zur Besteuerung, insbesondere im Hinblick auf die Mehrwertsteuer, wenn einer der Ehepartner ein Gewerbe betreibt. In der neuesten Auslegung hat der Direktor der Nationalen Steuerinformationsstelle (KIS) einen ähnlichen Fall entschieden.

Gemeinschaftliches Vermögen und Steuerfragen

Ein Steuerpflichtiger, der ein Einzelunternehmen betreibt, das pauschal besteuert wird und von der Mehrwertsteuer befreit ist, fragte die Behörde nach der Abrechnung von Einnahmen aus privater Vermietung. In der PIT-28 erklärt er die Gesamteinnahmen aus der Tätigkeit und der Vermietung, da seine Frau eine Erklärung abgegeben hat, dass er die gesamten Einnahmen abrechnen wird. Der Steuerpflichtige betonte, dass die Mietverträge ausschließlich von seiner Frau in ihrem eigenen Namen abgeschlossen werden. Die Mieter sind Privatpersonen und die Vermietung erfolgt ausschließlich zu Wohnzwecken. Die Miete fließt auf das gemeinsame Konto der Ehepartner. Der Steuerpflichtige ist an diesen Verträgen oder der Verwaltung der Vermietung nicht beteiligt. Er fragte, ob die von seiner Frau erzielten Einnahmen bei der Feststellung des Umsatzwertes für die Zwecke der subjektiven Mehrwertsteuerbefreiung berücksichtigt werden sollten. Seiner Meinung nach sollten sie nicht, da seine Frau die Mehrwertsteuerpflichtige ist, die die Verträge in ihrem eigenen Namen abschließt.

Vermietung der Frau zählt nicht zur Mehrwertsteuerbefreiungsgrenze des Mannes

Der Direktor der KIS stimmte dem Steuerpflichtigen zu. Das eheliche Gemeinschaftsvermögen erlaubt es jedem der Ehepartner, das gemeinsame Vermögen selbstständig zu verwalten. Gemäß den Bestimmungen des Zivilgesetzbuches ist derjenige Ehepartner Mehrwertsteuerpflichtiger, der die steuerpflichtige Handlung vorgenommen hat. Wenn die Vermietung im eigenen Namen und auf Rechnung eines der Ehepartner erfolgt, ist dieser der Mehrwertsteuerpflichtige. Im vorliegenden Fall, da die Mietverträge von der Frau abgeschlossen werden und sie die Immobilie verwaltet, ist sie die Mehrwertsteuerpflichtige. Folglich beeinflusst die Miete aus der Vermietung nicht den Umsatzwert des Antragstellers in seinem Gewerbe. Individuelle Auslegung des Direktors der Nationalen Steuerinformationsstelle vom 10. Juni 2026, Nr. 0111-KDIB3-1.4012.348.2026.2.IK

Praktische Aspekte der Vermietungsabrechnung in der Ehe

Die Verwaltung des gemeinsamen Vermögens, insbesondere wenn es um die Vermietung von Immobilien geht, kann verschiedene Fragen und Zweifel aufwerfen. Ein entscheidender Aspekt ist die Festlegung, welcher der Ehepartner für bestimmte Handlungen im Zusammenhang mit der Vermietung verantwortlich ist. In der Praxis bedeutet dies, dass Ehepartner genau festlegen müssen, wer die Mietverträge abschließt und wie die Aufgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung der Immobilie aufgeteilt werden. Eine praktische Lösung ist die Erstellung eines Vertrags zwischen den Ehepartnern, der genau festlegt, wie die Einnahmen aus der Vermietung verwaltet und wie die mit der Instandhaltung der Immobilie verbundenen Kosten abgerechnet werden. Ein solcher Vertrag kann besonders nützlich bei eventuellen Missverständnissen oder Steuerprüfungen sein.

Einfluss des Gemeinschaftsvermögens auf Steuern

Das Gemeinschaftsvermögen, das automatisch bei der Eheschließung entsteht, umfasst alle während der Ehe erworbenen Güter. Das bedeutet, dass die aus der Vermietung erzielten Einnahmen Teil des gemeinsamen Vermögens sind, es sei denn, die Ehepartner entscheiden sich für eine Gütertrennung. Im steuerlichen Kontext bedeutet dies, dass theoretisch jeder der Ehepartner für die Abrechnung dieser Einnahmen verantwortlich sein kann, es sei denn, sie legen eindeutig fest, dass nur einer von ihnen dies tun wird. Beispielsweise, wenn die Frau für die Verwaltung der Immobilie verantwortlich ist und sie die Mietverträge unterzeichnet, muss sie die Einnahmen in ihrer Steuererklärung abrechnen. Wenn sich die Ehepartner jedoch für eine gemeinsame Abrechnung entscheiden, müssen sie bedenken, dass sie in einem solchen Fall die Möglichkeit verlieren können, die Mehrwertsteuerbefreiung zu nutzen, wenn sie die geltende Grenze überschreiten.

Welche Mehrwertsteuerbefreiungsgrenzen gibt es in Polen?

Die Mehrwertsteuerbefreiung in Polen gilt für Unternehmer, deren Jahresumsatz eine bestimmte Grenze nicht überschreitet. Für das Jahr 2023 beträgt diese Grenze 200.000 zł. Das bedeutet, dass wenn die Einnahmen aus der Vermietung, zusammen mit anderen Einnahmen aus der Geschäftstätigkeit, diesen Betrag überschreiten, der Unternehmer sich als Mehrwertsteuerpflichtiger registrieren und diese Steuer abrechnen muss. Ähnlich wie bei anderen Formen der Geschäftstätigkeit müssen sich Ehepartner bewusst sein, dass die Einnahmen aus der Vermietung ihren gesamten Umsatz beeinflussen können, was wiederum die Notwendigkeit der Mehrwertsteuerregistrierung erzwingen kann. Daher ist es wichtig, die Einnahmen regelmäßig zu überwachen und bei Bedarf einen Steuerberater zu konsultieren.

Praktische Tipps für Ehepartner, die Immobilien vermieten

1. **Formalisierung des Vertrags**: Die Erstellung eines schriftlichen Vertrags zwischen den Ehepartnern, der festlegt, wer die Vermietung verwaltet und wie die Einnahmen und Kosten aufgeteilt werden, kann zukünftige Konflikte verhindern. 2. **Überwachung der Einnahmen**: Regelmäßige Überwachung der Einnahmen aus der Vermietung und anderen Quellen hilft, die Überschreitung der Mehrwertsteuerbefreiungsgrenze zu vermeiden. 3. **Steuerliche Beratung**: Es ist ratsam, die Dienste eines Steuerberaters in Anspruch zu nehmen, insbesondere wenn die Einnahmen aus der Vermietung erheblich sind und die Notwendigkeit der Mehrwertsteuerregistrierung beeinflussen können. 4. **Erwägung der Gütertrennung**: In einigen Fällen kann es vorteilhaft sein, eine Gütertrennung einzuführen, die eine bessere Verwaltung der Finanzen und Steuern ermöglicht. 5. **Vorbereitung auf Prüfungen**: Ehepartner sollten auf eventuelle Steuerprüfungen vorbereitet sein, was bedeutet, dass sie vollständige Dokumentationen der Mietverträge und Steuerabrechnungen besitzen sollten. Durch die Befolgung dieser Tipps können Ehepartner die Einnahmen aus der Vermietung leichter verwalten und gleichzeitig steuerliche und rechtliche Risiken minimieren.