In der Welt der Immobilieninvestitionen tauchen zwei Abkürzungen äußerst häufig auf: NOI (Netto-Betriebseinkommen) und ROI (Rendite der Investition). Obwohl sie ähnlich klingen und beide zur Bewertung der Rentabilität verwendet werden, bedeuten sie nicht dasselbe. In diesem Artikel erklären wir, wie sie sich unterscheiden, wie man sie berechnet und warum beide entscheidend für die Analyse von Investitionen in Wohnungen, Gewerbeimmobilien oder kommerzielle Immobilien sind.
Was ist NOI?
NOI (Netto-Betriebseinkommen) ist eine Kennzahl, die die Einnahmen zeigt, die eine Immobilie nach Abzug der Betriebskosten generiert, wie zum Beispiel:
- Immobilienverwaltung,
- Versicherung,
- Grundsteuer,
- Gebäudewartung.
Finanzierungskosten (z. B. Kreditraten) oder Abschreibungen werden jedoch nicht berücksichtigt.
Formel für NOI:
NOI = Mieteinnahmen - Betriebskosten Es ist eine Kennzahl, die das Einkommenspotenzial einer Immobilie unabhängig von der Art des Erwerbs zeigt.
Was ist ROI?
ROI (Rendite der Investition) ist eine Kennzahl, die zeigt, wie effektiv eine Investition Gewinn generiert.
Formel für ROI:
ROI = (Netto-Gewinn / Gesamtkosten der Investition) x 100% Im Gegensatz zu NOI berücksichtigt ROI die Anschaffungskosten, Notarkosten, Provisionen und andere Aufwendungen sowie den Nettoertrag nach Abzug der Finanzierungskosten (z. B. Kredit).
Wesentliche Unterschiede zwischen ROI und NOI
| Merkmal | NOI | ROI |
|---|---|---|
| Berücksichtigt Kredit? | NEIN | JA |
| Bezieht sich auf Betriebseinkommen? | JA | NEIN |
| Wird zum Vergleich von Immobilien verwendet? | JA | TEILWEISE |
| Zeigt die Effizienz des Investors? | NEIN | JA |
Warum ist es wichtig, beide Kennzahlen zu kennen?
Sowohl NOI als auch ROI sind unerlässlich, um eine informierte Investitionsentscheidung zu treffen:
- NOI hilft Ihnen zu beurteilen, ob die Immobilie ein stabiles Einkommen generiert.
- ROI zeigt, ob sich die Investition nach Berücksichtigung aller Kosten lohnt.
Wenn Sie planen, eine Immobilie mit einem Kredit zu kaufen, gibt Ihnen ROI ein umfassenderes Bild der Rentabilität der Investition. Wenn Sie mehrere Immobilien hinsichtlich ihres Einkommenspotenzials vergleichen, konzentrieren Sie sich auf NOI.
Was spiegelt den Wert einer Immobilie besser wider?
NOI wird häufig bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien verwendet, da es das tatsächliche Einkommen zeigt, das man daraus erzielen kann. ROI eignet sich besser zur Bewertung der Rentabilität für den Investor.
Beispiel aus dem Leben:
Stellen Sie sich zwei Immobilien vor, jede mit einem Netto-Betriebseinkommen (NOI) von 60.000 zł pro Jahr.
- Eine kostet 800.000 zł, die andere 1.200.000 zł.
- Der ROI im ersten Fall beträgt 7,5%, im zweiten 5%.
Trotz identischem NOI kann der Investor die mit dem höheren ROI wählen.
Siehe unseren Leitfaden: Wie man als Ausländer eine Wohnung in Polen kauft
Zusammenfassung
NOI und ROI sind zwei verschiedene Werkzeuge, die Investoren kennen und je nach Analyseziel anwenden sollten.
- NOI zeigt die Rentabilität der Immobilie,
- ROI zeigt die Effektivität der Investition.
Wenn Sie den Wert einer Immobilie bewerten möchten – analysieren Sie NOI.
Wenn Sie entscheiden möchten, wo Sie Ihr Geld investieren – berechnen Sie ROI.
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Quellen