Покупка квартиры в Польше — будь то для собственных нужд или как инвестиция — почти всегда связана с необходимостью получения ипотечного кредита. Одним из основных требований банков является собственный вклад, то есть часть стоимости недвижимости, которую покупатель финансирует из собственных средств.
Согласно рекомендации Комиссии по финансовому надзору (KNF), минимальный собственный вклад составляет 20% стоимости недвижимости, хотя в некоторых случаях банки принимают 10%, если клиент приобретает дополнительную страховку.

Но что делать, если у вас нет таких наличных?
С точки зрения агентства Atlant Estates, существует несколько реальных альтернатив. В этой статье мы объясняем, что может заменить наличные в качестве собственного вклада и как подготовиться к получению ипотечного кредита в Польше — особенно если вы инвестор или иностранец.

Что такое собственный вклад и почему он так важен?

Собственный вклад — это форма гарантии для банка — чем больше сумма, которую покупатель инвестирует из собственных средств, тем меньше риск для кредитора.
На практике это означает, что человек, у которого есть, например, 200 000 zł для покупки квартиры за 1 000 000 zł, нуждается в кредите только на 800 000 zł, что влияет на лучшие кредитные условия, более низкие процентные ставки и большую вероятность положительного решения банка.

С другой стороны, накопить такую большую сумму может быть сложно — особенно для молодых покупателей или иностранных инвесторов. Поэтому стоит узнать о альтернативных формах собственного вклада, которые принимаются банками.

Альтернативы наличным деньгам в качестве собственного вклада

1. Стоимость участка или недвижимости

Одним из самых часто используемых решений является замена собственного вклада стоимостью имеющегося участка или другой недвижимости.
Если вы планируете строительство дома и участок принадлежит вам, его рыночная стоимость может составлять до 100% необходимого собственного вклада.

Условия, которые необходимо выполнить:

• участок должен иметь урегулированный правовой статус,
• не может быть обременен ипотекой,
• должен иметь актуальный оценочный акт, выполненный оценщиком,
• должен соответствовать местному плану землепользования (MPZP).

💡 Пример:
Если стоимость участка составляет 200 000 zł, а вы строите дом за 800 000 zł, банк может признать эту сумму вашим собственным вкладом и профинансировать оставшиеся 80%.

2. Стоимость другой недвижимости в качестве залога

Некоторые инвесторы задаются вопросом, можно ли использовать другую квартиру в качестве формы собственного вклада.
Да — при условии, что недвижимость свободна от кредита и ее стоимость покрывает часть или всю необходимую сумму вклада.

Банк может установить на ней дополнительную ипотеку, что уменьшает ваши денежные обязательства при покупке новой недвижимости.
Это решение особенно популярно среди инвесторов, которые уже имеют портфель квартир на вторичном рынке.

3. Средства, накопленные в IKE или IKZE

Банки все чаще принимают также сбережения, накопленные в инвестиционных формах, таких как:

• Индивидуальный пенсионный счет (IKE)
• Индивидуальный счет пенсионного обеспечения (IKZE)

Важно, чтобы эти средства могли быть документированы как собственные и были доступны при необходимости.

4. Программы с гарантией BGK – Квартира без собственного вклада

В рамках государственной программы „Квартира без собственного вклада” (Семейный жилищный кредит, RKM) часть вклада может быть заменена гарантией Государственного фонда жилищного строительства (BGK).

Это решение позволяет получить кредит даже на 100% стоимости недвижимости, если вы выполняете определенные условия:

Условия программы:

• кредитная заявка касается первой квартиры,
• покупатель не может иметь другой недвижимости на момент покупки,
• недвижимость не может превышать установленный лимит цены за м²,
• максимальная сумма гарантии составляет 20% стоимости недвижимости, но не более 100 000 zł.

💡 Пример:
Вы покупаете квартиру в Кракове за 600 000 zł, у вас нет собственного вклада. BGK может гарантировать 120 000 zł (20%), а банк предоставит кредит на 480 000 zł.

5. Вклад в виде затрат на строительство

Если вы строите дом самостоятельно, собственным вкладом могут быть документированные расходы на материалы или строительные работы, например:

• покупка кирпичей, цемента, древесины,
• оплата строительной бригады,
• выполнение подключений.

Условием является документирование понесенных затрат счетами-фактурами.

6. Помощь семьи и пожертвования

Банки также принимают пожертвования от ближайших родственников в качестве источника собственного вклада — при условии, что средства поступят на счет заемщика и будут документированы переводом и договором дарения.

💡 Внимание: