Аренда в Польше в 2026 году: Как подготовиться к изменениям в налогах, законодательстве и ожиданиях рынка?

Польский рынок аренды постоянно меняется. Рост затрат, изменения в налоговом законодательстве и растущие ожидания арендаторов требуют от инвестирования в недвижимость для аренды все большего профессионализма и стратегического подхода.

В этой статье мы собрали ключевые изменения, наблюдения и рекомендации по частной аренде, предпринимательской деятельности, компаниям и семейным фондам. Узнайте, что сделать, чтобы в 2026 году спокойно спать как инвестор.

1. Польский Ład изменил правила игры

Наибольший прорыв в последние годы произошел благодаря изменениям, введенным так называемым Польским Ładem. В частности:

• ликвидация амортизации квартир,
• ликвидация общих правил в частной аренде,
• обязательный рычаг от дохода (8,5% или 12,5%).

Эффект? Все больше инвесторов перешли на рычаговую частную аренду, которая по данным 2023 года охватывала уже более миллиона человек.

2. Рычаг — простой, но не всегда без ловушек

Аренда, рассчитываемая по рычагу, относительно проста, но инвесторы все еще совершают ошибки:

• занижают доходы, например, вычитая комиссии управляющих компаний,
• неправильно составляют договоры и некорректно переносят расходы на арендаторов,
• рассчитывают только средства, полученные “на руки”, вместо общего арендного платежа.

Хорошо составленный договор аренды должен четко разделять арендную плату и дополнительные расходы (коммунальные услуги, мусор и т.д.), чтобы законно ограничить налоговую базу.

3. Аренда — это бизнес, как и любой другой

Аренда квартир — независимо от правовой формы — требует бизнес-подхода:

• определения целевой группы арендаторов,
• соответствующей подготовки предложения,
• профессионального обслуживания,
• быстрой реакции на изменения спроса и сезонность.

На рынке все чаще действуют компании, использующие CRM, автоматизацию и активный маркетинг. Простые объявления и фотографии низкого качества уже не достаточно.

4. Частная аренда против предпринимательской деятельности

После решения НСА в 2021 году возможно ведение даже большого портфеля квартир в рамках частной аренды — без ограничения количества помещений.

Сегодня решение о том, арендовать ли как частное лицо или в рамках предпринимательской деятельности, зависит в основном от:

• рентабельности (налоги, ZUS),
• кредитоспособности (банки предпочитают доход от деятельности),
• масштаба и планов развития портфеля.

5. Компания или семейный фонд?

Когда стоит рассмотреть компанию?

• Если достигнут лимит кредитоспособности как физическое лицо.
• Если цель — отделить имущество от бизнес-риска.
• Когда средства на покупку квартир поступают из компании, а выплата на PESEL генерирует дополнительный налог.

Семейный фонд — когда это имеет смысл?

• Когда инвестор имеет большее имущество и хочет обеспечить преемственность.
• Когда цель — защита имущества и его реинвестирование без налогообложения.
• С определенного масштаба — ведение фонда связано с расходами, аналогичными компании с ограниченной ответственностью.

6. Перенос расходов на арендатора — как делать это законно?

В рычаге нельзя вычитать расходы, поэтому важным инструментом оптимизации является перенос части расходов (например, коммунальных услуг) на арендатора.

Ключевые правила:

• положения должны быть точными и разделять арендную плату и расходы,
• в обычном договоре аренды можно переносить только расходы, независимые от владельца (коммунальные услуги),
• другие расходы, такие как взносы в сообщество, можно переносить только в рамках разовой аренды.

7. Предстоящие изменения в законодательстве и налогах

В 2025 году правительство планирует новые ужесточения и модификации:

• ограничение налоговых льгот