У світі інвестицій у нерухомість два скорочення з'являються надзвичайно часто: NOI (чистий операційний дохід) та ROI (прибутковість інвестицій). Хоча вони звучать подібно і обидва використовуються для оцінки рентабельності, вони не означають одного й того самого. У цій статті ми пояснюємо, чим вони відрізняються, як їх обчислюють і чому обидва є ключовими при аналізі інвестицій у квартири, комерційні приміщення чи нерухомість.
Що таке NOI?
NOI (чистий операційний дохід) це показник, який показує доходи, що генеруються нерухомістю після вирахування операційних витрат, таких як:
- управління нерухомістю,
- страхування,
- податки на нерухомість,
- утримання будівлі.
Однак не враховує витрати на фінансування (наприклад, платежі за кредитом) чи амортизацію.
Формула для NOI:
NOI = Доходи від оренди - Операційні витрати Це показник, що демонструє потенціал доходу нерухомості незалежно від способу її придбання.
Що таке ROI?
ROI (прибутковість інвестицій) це показник, що демонструє, наскільки ефективно інвестиція генерує прибуток.
Формула для ROI:
ROI = (Чистий прибуток / Загальна вартість інвестиції) x 100% На відміну від NOI, ROI враховує вартість покупки, нотаріальні збори, комісії та інші витрати, а також чистий дохід після вирахування витрат на фінансування (наприклад, кредиту).
Ключові відмінності між ROI та NOI
| Характеристика | NOI | ROI |
|---|---|---|
| Враховує кредит? | НІ | ТАК |
| Стосується операційного доходу? | ТАК | НІ |
| Використовується для порівняння нерухомостей? | ТАК | ЧАСТКОВО |
| Показує ефективність інвестора? | НІ | ТАК |
Чому варто знати обидва показники?
Як NOI, так і ROI, є необхідними для прийняття усвідомленого інвестиційного рішення:
- NOI допоможе вам оцінити, чи генерує нерухомість стабільний дохід.
- ROI покаже, чи вигідна інвестиція з урахуванням усіх витрат.
Якщо ви плануєте придбати нерухомість з кредитом, ROI дасть вам більш повну картину вигідності інвестиції. Якщо ви порівнюєте кілька нерухомостей з точки зору потенціалу доходу, зосередьтеся на NOI.
Що краще відображає вартість нерухомості?
NOI часто використовується при оцінці комерційної нерухомості, оскільки показує реальний дохід, який можна з неї отримати. ROI краще підходить для оцінки вигідності для інвестора.
Приклад з життя:
Уявіть собі дві нерухомості, кожна з чистим операційним доходом (NOI) 60 000 zł на рік.
- Одна з них коштує 800 000 zł, а інша 1 200 000 zł.
- ROI в першому випадку становить 7,5%, у другому 5%.
Незважаючи на ідентичний NOI, інвестор може вибрати ту, що має вищий ROI.
Перегляньте наш посібник: Як купити квартиру в Польщі як іноземець
Підсумок
NOI і ROI це два різні інструменти, які інвестори повинні знати і використовувати в залежності від мети аналізу.
- NOI показує прибутковість нерухомості,
- ROI показує ефективність інвестицій.
Якщо ви хочете оцінити вартість нерухомості – аналізуйте NOI.
Якщо ви хочете вирішити, куди інвестувати гроші – розраховуйте ROI.
Хочете інвестувати в нерухомість з пасивним доходом?
👉 Зв'яжіться з нами: Контакт з Atlant Estates
Посилання