Ринок первинної нерухомості в 2025 році: стабілізація з потенціалом
II квартал 2025 року приносить багато суттєвих висновків для інвесторів, осіб, які шукають квартиру, а також іноземних покупців, зацікавлених у покупці нерухомості в Польщі. Незважаючи на очікування динамічного відновлення після зниження процентних ставок, ринок первинної нерухомості залишається на стадії стабілізації. Ключові тренди? Рекордна пропозиція, більш вимогливі клієнти та стратегічні рішення девелоперів.
Найважливіші числові дані (7 найбільших ринків)
- Кількість об'єктів у пропозиції: 78 000 (рекорд в історії ринку первинної нерухомості)
- Зниження продажів: –5% у порівнянні з I кв. 2025 (помірне)
- Зниження кількості нових інвестицій: –12% менше нових проектів
- Топ локації: Варшава, Труймісто, Краків, Вроцлав
- ROI для інвестиційних об'єктів: 5,0–7,2% брутто в залежності від локації
Ринок клієнта, а не девелопера
Ключове явище: висока пропозиція
Зростання пропозиції є наслідком інтенсивного запуску проектів девелоперами в 2023–2024 роках. Було введено багато інвестицій навіть з "резервних" проектів, які до цього часу лежали в шухляді. Наразі клієнт має перевагу:
- Може порівняти якість проектів і девелоперів
- Не мусить купувати "діру в землі"
- Може очікувати доданої вартості: терас, зелених зон, зручностей
- Клієнт не діє під впливом FOMO і аналізує пропозиції раціонально
Висновки для інвестора:
- Не варто поспішати з покупкою без аналізу ринку
- Девелопери готові пропонувати вигідні умови для рішучих покупців
- Варто стежити за пропозиціями преміум у локаціях з перспективою розвитку
Де купувати квартири в Польщі? Аналіз міст
Варшава і Труймісто
- Час розпродажу: <5 кварталів (збалансоване співвідношення пропозиції-попиту)
- Тренди: стабільні ціни, висока якість пропозиції, зростаюче значення second home і сегменту преміум
- Приклад ROI: квартири 1-кімнатні Гданськ Середмістя 6,5–7,2% брутто
Краків, Вроцлав, Познань
- Час розпродажу: 7–8 кварталів (ринок вимагає кращої селекції проектів)
- ROI: в середньому 5,5–6,2% брутто
- Висновки: варто інвестувати в привабливо оцінені квартири з хорошим доїздом та оздобленням "під ключ"
Лодзь і GZM (Катовіце та околиці)
- Час розпродажу: 9–10 кварталів
- Клієнт безумовно диктує умови
- Інвестори можуть розраховувати на знижки, але повинні селекціонувати проекти з точки зору якості та локації
Іпотечні кредити та їх вплив на ринок
Вартість фінансування
- Іпотечні кредити зі сталою процентною ставкою знизилися до 6% (з 7%)
- Кредитоспроможність зросла приблизно на 6% р/р, а в другому кварталі ще на 5%
- Клієнти ще не повернулися масово на ринок – багато людей очікують подальших зниженнь
Типові запитання клієнтів:
- "Чи варто б...