La compra de un apartamento en Polonia, ya sea para uso personal o como inversión, casi siempre implica la necesidad de obtener un préstamo hipotecario. Uno de los requisitos básicos de los bancos es el aporte propio, es decir, la parte del valor de la propiedad que el comprador financia con sus propios recursos.
De acuerdo con la recomendación de la Comisión de Supervisión Financiera (KNF), el aporte propio mínimo es del 20% del valor de la propiedad, aunque en algunos casos los bancos aceptan 10%, si el cliente adquiere un seguro adicional.

Pero, ¿qué hacer si no dispones de efectivo?
Desde la perspectiva de la agencia Atlant Estates, hay varias alternativas reales. En este artículo explicamos qué puede reemplazar el efectivo como aporte propio y cómo prepararte para obtener un préstamo hipotecario en Polonia, especialmente si eres un inversor o extranjero.

¿Qué es el aporte propio y por qué es tan importante?

El aporte propio es una forma de garantía para el banco – cuanto mayor sea la cantidad que el comprador invierte con sus propios recursos, menor será el riesgo para el prestamista.
En la práctica, esto significa que una persona que tiene, por ejemplo, 200 000 zł para comprar un apartamento de 1 000 000 zł, solo necesita un préstamo de 800 000 zł, lo que influye en mejores condiciones de préstamo, tasas de interés más bajas y una mayor probabilidad de una decisión positiva del banco.

Por otro lado, reunir una cantidad tan grande puede ser un desafío, especialmente para los compradores jóvenes o inversores extranjeros. Por eso, vale la pena conocer formas alternativas de aporte propio que son aceptadas por los bancos.

Alternativas al efectivo como aporte propio

1. Valor del terreno o propiedad

Una de las soluciones más comunes es reemplazar el aporte propio con el valor de un terreno o propiedad que poseas.
Si planeas construir una casa y el terreno te pertenece, su valor de mercado puede representar hasta el 100% del aporte propio requerido.

Condiciones que deben cumplirse:

• el terreno debe tener un estado legal regulado,
• no puede estar gravado con una hipoteca,
• debe tener un informe de tasación actualizado, realizado por un tasador,
• debe ser conforme al plan de ordenación urbana local (MPZP).

💡 Ejemplo:
Si el valor del terreno es de 200 000 zł y construyes una casa por 800 000 zł, el banco puede considerar esta cantidad como tu aporte propio y financiar el 80% restante.

2. Valor de otra propiedad como garantía

Algunos inversores se preguntan si se puede usar otro apartamento como forma de aporte propio.
Sí, siempre que la propiedad esté libre de crédito y su valor cubra parte o la totalidad del aporte requerido.

El banco puede establecer una hipoteca adicional sobre ella, lo que reduce tus obligaciones en efectivo al comprar una nueva propiedad.
Esta solución es especialmente popular entre los inversores que ya poseen un portafolio de apartamentos en el mercado secundario.

3. Fondos acumulados en IKE o IKZE

Los bancos también están aceptando cada vez más ahorros acumulados en formas de inversión, tales como:

• Cuentas de Ahorro para la Jubilación Individual (IKE)
• Cuentas de Ahorro para la Jubilación Individual con Beneficios Fiscales (IKZE)

Es importante que estos fondos puedan ser documentados como propios y estén disponibles en caso de necesidad.

4. Programas con garantía BGK – Vivienda sin aporte propio

En el marco del programa gubernamental “Vivienda sin aporte propio” (Crédito Familiar para la Vivienda, RKM), parte del aporte puede ser reemplazada por la garantía del Banco de Desarrollo Nacional (BGK).

Esta solución permite obtener un préstamo incluso por el 100% del valor de la propiedad, si cumples con ciertas condiciones:

Condiciones del programa:

• la solicitud de préstamo se refiere a la primera vivienda,
• el comprador no puede poseer otra propiedad en el momento de la compra,
• la propiedad no puede exceder el límite de precio establecido por m²,
• el monto máximo de la garantía es del 20% del valor de la propiedad, pero no más de 100 000 zł.

💡 Ejemplo:
Compras un apartamento en Cracovia por 600 000 zł, no tienes aporte propio. BGK puede garantizar 120 000 zł (20%), y el banco otorgará un préstamo de 480 000 zł.

5. Aporte en forma de gastos incurridos en la construcción

Si construyes una casa por tu cuenta, el aporte propio puede ser gastos documentados en materiales o trabajos de construcción, por ejemplo:

• compra de ladrillos, cemento, madera,
• pago del equipo de construcción,
• realización de conexiones.

La condición es documentar los costos incurridos con facturas de IVA.

6. Ayuda familiar y donaciones

Los bancos también aceptan donaciones de familiares cercanos como fuente de aporte propio, siempre que los fondos se transfieran a la cuenta del prestatario y se documenten mediante transferencia y un contrato de donación.

💡 Nota: