В мире инвестиций в недвижимость два сокращения встречаются чрезвычайно часто: NOI (чистый операционный доход) и ROI (возврат на инвестиции). Хотя они звучат похоже и оба используются для оценки рентабельности, это не одно и то же. В этой статье мы объясняем, в чем их различия, как их рассчитывать и почему оба они ключевы при анализе инвестиций в квартиры, коммерческие помещения или коммерческую недвижимость.
Что такое NOI?
NOI (чистый операционный доход) — это показатель, который показывает доходы, генерируемые недвижимостью после вычета операционных расходов, таких как:
- управление недвижимостью,
- страхование,
- налоги на недвижимость,
- обслуживание здания.
Однако он не учитывает расходы на финансирование (например, выплаты по кредиту) или амортизацию.
Формула для NOI:
NOI = Доходы от аренды - Операционные расходы Это показатель, показывающий потенциальный доход недвижимости независимо от способа ее приобретения.
Что такое ROI?
ROI (возврат на инвестиции) — это показатель, который показывает, насколько эффективно инвестиция генерирует прибыль.
Формула для ROI:
ROI = (Чистая прибыль / Общая стоимость инвестиций) x 100% В отличие от NOI, ROI учитывает стоимость покупки, нотариальные сборы, комиссии и другие затраты, а также чистый доход после вычета расходов на финансирование (например, кредита).
Ключевые различия между ROI и NOI
| Характеристика | NOI | ROI |
|---|---|---|
| Учитывает кредит? | НЕТ | ДА |
| Относится к операционному доходу? | ДА | НЕТ |
| Используется для сравнения недвижимости? | ДА | ЧАСТИЧНО |
| Показывает эффективность инвестора? | НЕТ | ДА |
Почему важно знать оба показателя?
Как NOI, так и ROI необходимы для принятия обоснованного инвестиционного решения:
- NOI поможет вам оценить, генерирует ли недвижимость стабильный доход.
- ROI покажет, выгодна ли инвестиция с учетом всех затрат.
Если вы планируете покупку недвижимости с кредитом, ROI даст вам более полное представление о рентабельности инвестиции. Если вы сравниваете несколько объектов недвижимости по потенциалу дохода, сосредоточьтесь на NOI.
Что лучше отражает стоимость недвижимости?
NOI часто используется при оценке коммерческой недвижимости, так как показывает реальный доход, который можно получить. ROI лучше подходит для оценки рентабельности для инвестора.
Пример из жизни:
Представьте себе две недвижимости, каждая с чистым операционным доходом (NOI) 60 000 zł в год.
- Одна из них стоит 800 000 zł, а другая 1 200 000 zł.
- ROI в первом случае составляет 7,5%, во втором 5%.
Несмотря на идентичный NOI, инвестор может выбрать ту, у которой выше ROI.
Смотрите наше руководство: Как купить квартиру в Польше как иностранец
Итог
NOI и ROI — это два разных инструмента, которые инвесторы должны знать и использовать в зависимости от цели анализа.
- NOI показывает доходность недвижимости,
- ROI показывает эффективность инвестиций.
Если вы хотите оценить стоимость недвижимости — анализируйте NOI.
Если вы хотите решить, куда инвестировать деньги — считайте ROI.
Хотите инвестировать в недвижимость с пассивным доходом?
👉 Свяжитесь с нами: Контакт с Atlant Estates
Ссылки