Первичный рынок в 2025 году: стабилизация с потенциалом
II квартал 2025 года приносит много важных выводов для инвесторов, людей, ищущих квартиру, и иностранных покупателей, заинтересованных в покупке недвижимости в Польше. Несмотря на ожидания динамичного восстановления после снижения процентных ставок, первичный рынок остается на стадии стабилизации. Ключевые тренды? Рекордное предложение, более требовательные клиенты и стратегические решения застройщиков.
Основные числовые данные (7 крупнейших рынков)
- Количество объектов в предложении: 78 000 (рекорд в истории первичного рынка)
- Снижение продаж: –5% по сравнению с I кв. 2025 (умеренное)
- Снижение числа новых инвестиций: –12% меньше новых проектов
- Топ локации: Варшава, Труймясто, Краков, Вроцлав
- ROI для инвестиционных объектов: 5,0–7,2% брутто в зависимости от локации
Рынок клиента, а не застройщика
Ключевое явление: высокое предложение
Рост предложения – это результат интенсивного запуска проектов застройщиками в 2023–2024 годах. Введено много инвестиций даже из «резервных» проектов, которые до сих пор лежали в столе. В настоящее время клиент имеет преимущество:
- Может сравнить качество проектов и застройщиков
- Не обязан покупать «дыру в земле»
- Может ожидать добавленной стоимости: террас, зеленых зон, удобств
- Клиент не действует под влиянием FOMO и анализирует предложения рационально
Выводы для инвестора:
- Не стоит спешить с покупкой без анализа рынка
- Застройщики готовы предлагать выгодные условия для решительных покупателей
- Стоит следить за предложениями премиум в локациях с перспективой развития
Где покупать квартиры в Польше? Анализ городов
Варшава и Труймясто
- Время распродажи: <5 кварталов (сбалансированное соотношение предложение-спрос)
- Тренды: стабильные цены, высокое качество предложения, растущее значение второго жилья и сегмента премиум
- Пример ROI: квартиры 1-комнатные Гданьск Середина 6,5–7,2% брутто
Краков, Вроцлав, Познань
- Время распродажи: 7–8 кварталов (рынок требует лучшей селекции проектов)
- ROI: в среднем 5,5–6,2% брутто
- Выводы: стоит инвестировать в привлекательно оцененные квартиры с хорошим доступом и отделкой «под ключ»
Лодзь и ГЗМ (Катовице и окрестности)
- Время распродажи: 9–10 кварталов
- Клиент явно диктует условия
- Инвесторы могут рассчитывать на скидки, но должны селектировать проекты по качеству и локации
Ипотечные кредиты и их влияние на рынок
Стоимость финансирования
- Ипотечные кредиты со фиксированной ставкой снизились до 6% (с 7%)
- Кредитоспособность увеличилась примерно на 6% г/г, а во втором квартале на еще 5%
- Клиенты еще не массово вернулись на рынок – многие ожидают дальнейших снижений
Типичные вопросы клиентов:
- „Стоит ли б