En el mundo de las inversiones en bienes raíces, dos acrónimos aparecen con mucha frecuencia: NOI (Ingresos Operativos Netos) y ROI (Retorno de la Inversión). Aunque suenan similares y ambos se utilizan para evaluar la rentabilidad, no significan lo mismo. En este artículo explicamos en qué se diferencian, cómo se calculan y por qué ambos son clave al analizar inversiones en apartamentos, locales comerciales o propiedades comerciales.
¿Qué es el NOI?
NOI (ingresos operativos netos) es un indicador que muestra los ingresos generados por la propiedad después de deducir los costos operativos, tales como:
- gestión de la propiedad,
- seguros,
- impuestos sobre la propiedad,
- mantenimiento del edificio.
No incluye, sin embargo, los costos de financiamiento (por ejemplo, cuotas de préstamos) o la depreciación.
Fórmula del NOI:
NOI = Ingresos por alquiler - Costos operativos Es un indicador que muestra el potencial de ingresos de la propiedad independientemente de la forma en que se adquiera.
¿Qué es el ROI?
ROI (retorno de la inversión) es un indicador que muestra cuán efectivamente la inversión genera ganancias.
Fórmula del ROI:
ROI = (Ganancia neta / Costo total de la inversión) x 100% A diferencia del NOI, el ROI incluye el costo de adquisición, los honorarios notariales, comisiones y otros gastos, así como la ganancia neta después de deducir los costos de financiamiento (por ejemplo, préstamos).
Diferencias clave entre ROI y NOI
| Característica | NOI | ROI |
|---|---|---|
| ¿Incluye crédito? | NO | SÍ |
| ¿Se refiere a ingresos operativos? | SÍ | NO |
| ¿Se usa para comparar propiedades? | SÍ | PARCIALMENTE |
| ¿Muestra la efectividad del inversor? | NO | SÍ |
¿Por qué es importante conocer ambos indicadores?
Tanto NOI como ROI son esenciales para tomar decisiones de inversión informadas:
- NOI te ayudará a evaluar si la propiedad genera ingresos estables.
- ROI te mostrará si la inversión es rentable después de considerar todos los costos.
Si planeas comprar una propiedad con un préstamo, el ROI te dará una imagen más completa de la rentabilidad de la inversión. Si comparas varias propiedades en términos de potencial de ingresos, concéntrate en el NOI.
¿Qué refleja mejor el valor de la propiedad?
El NOI se utiliza a menudo en la valoración de propiedades comerciales, ya que muestra el ingreso real que se puede obtener de ella. El ROI es más efectivo para evaluar la rentabilidad para el inversor.
Ejemplo de la vida real:
Imagina dos propiedades, cada una con un ingreso operativo neto (NOI) de 60,000 zł al año.
- Una cuesta 800,000 zł, y la otra 1,200,000 zł.
- El ROI en el primer caso es del 7.5%, en el segundo del 5%.
A pesar de tener el mismo NOI, el inversor puede elegir la que tiene un ROI más alto.
Consulta nuestra guía: Cómo comprar un apartamento en Polonia como extranjero
Resumen
NOI y ROI son dos herramientas diferentes que los inversores deben conocer y utilizar según el objetivo del análisis.
- El NOI muestra la rentabilidad de la propiedad,
- el ROI muestra la efectividad de la inversión.
Si deseas evaluar el valor de la propiedad – analiza el NOI.
Si deseas decidir dónde invertir tu dinero – calcula el ROI.
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Referencias