El mercado primario en 2025: estabilización con potencial
El II trimestre de 2025 trae muchas conclusiones importantes para inversores, personas que buscan un apartamento y compradores extranjeros interesados en la compra de propiedades en Polonia. A pesar de las expectativas de un rebote dinámico tras la caída de las tasas de interés, el mercado primario sigue en una fase de estabilización. ¿Tendencias clave? Suministro récord, clientes más exigentes y decisiones estratégicas de los desarrolladores.
Datos numéricos más importantes (7 mercados más grandes)
- Número de unidades en oferta: 78 000 (récord en la historia del mercado primario)
- Caída en las ventas: –5% en comparación con el I trimestre de 2025 (moderado)
- Caída en el número de nuevas inversiones: –12% menos nuevos proyectos
- Principales ubicaciones: Varsovia, Trójmiasto, Cracovia, Wrocław
- ROI para unidades de inversión: 5,0–7,2% bruto dependiendo de la ubicación
Mercado del cliente, no del desarrollador
Fenómeno clave: alta oferta
El aumento de la oferta es el resultado del intenso lanzamiento de proyectos por parte de los desarrolladores en los años 2023–2024. Se han introducido muchas inversiones incluso de proyectos "de reserva" que hasta ahora habían estado guardados en un cajón. Actualmente, el cliente tiene la ventaja:
- Puede comparar la calidad de los proyectos y de los desarrolladores
- No tiene que comprar "un agujero en la tierra"
- Puede esperar un valor añadido: terrazas, áreas verdes, comodidades
- El cliente no actúa bajo la influencia del FOMO y analiza las ofertas de manera racional
Conclusiones para el inversor:
- No vale la pena apresurarse a comprar sin analizar el mercado
- Los desarrolladores están dispuestos a ofrecer condiciones favorables para compradores decididos
- Es recomendable seguir las ofertas premium en ubicaciones con perspectivas de desarrollo
¿Dónde comprar apartamentos en Polonia? Análisis de ciudades
Varsovia y Trójmiasto
- Tiempo de venta: <5 trimestres (relación oferta-demanda equilibrada)
- Tendencias: precios estables, alta calidad de la oferta, creciente importancia del segundo hogar y del segmento premium
- Ejemplo de ROI: apartamentos de 1 habitación en Gdańsk Śródmieście 6,5–7,2% bruto
Cracovia, Wrocław, Poznań
- Tiempo de venta: 7–8 trimestres (el mercado requiere una mejor selección de proyectos)
- ROI: promedio 5,5–6,2% bruto
- Conclusiones: vale la pena invertir en apartamentos valorados de manera atractiva con buen acceso y acabados "llave en mano"
Łódź y GZM (Katowice y alrededores)
- Tiempo de venta: 9–10 trimestres
- El cliente definitivamente dicta las condiciones
- Los inversores pueden contar con descuentos, pero deben seleccionar proyectos en función de la calidad y la ubicación
Créditos hipotecarios y su impacto en el mercado
Costo de financiamiento
- Los créditos a tasa fija han caído al 6% (desde el 7%)
- La capacidad crediticia ha aumentado aproximadamente un 6% interanual, y en el segundo trimestre un 5% más
- Los clientes aún no han regresado masivamente al mercado – muchas personas esperan más reducciones
Preguntas típicas de los clientes:
- „¿Vale la pena b